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Nue-propriété à Lyon
Nue-propriété à Lyon : investir avec 30 à 40 % de décote
Achetez aujourd’hui la nue-propriété d’un appartement lyonnais à prix décoté, sans loyer à gérer ni revenu à déclarer, et récupérez la pleine propriété au terme de l’usufruit.
Acheter la nue-propriété d’un bien à Lyon
Acheter la nue-propriété, c’est acquérir les murs d’un bien sans en avoir l’usage pendant une durée donnée. L’usufruitier continue d’y vivre ou d’en percevoir les loyers ; en contrepartie, vous payez le bien 30 à 40 % moins cher que sa valeur en pleine propriété. À l’extinction de l’usufruit, vous devenez plein propriétaire, automatiquement, sans frais ni impôt supplémentaires.
À Lyon, deux formes d’investissement coexistent. La plus courante dans notre maison est la nue-propriété viagère : un propriétaire senior vend la nue-propriété de son appartement et conserve l’usufruit jusqu’à la fin de sa vie. La durée n’est pas connue d’avance, elle dépend de l’espérance de vie du vendeur, et c’est elle qui fixe la décote. La seconde est le démembrement temporaire, souvent proposé dans des programmes neufs ou récents : l’usufruit est confié pour 15 à 20 ans à un bailleur, et la décote, d’environ 35 à 40 % pour 15 ans, est connue dès la signature.
Dans les deux cas, le bien est payé comptant à la signature, sans bouquet ni rente : c’est ce qui distingue la nue-propriété du viager occupé. Pour le fonctionnement détaillé, les droits de chacun et le point de vue du vendeur, consultez notre guide de la nue-propriété.
Prix de la nue-propriété à Lyon par arrondissement
Le tableau donne, pour chaque arrondissement, l’ordre de grandeur du prix de l’appartement ancien mi-2026 et la fourchette correspondante en nue-propriété, après une décote de 30 à 40 % :
| Arrondissement | Pleine propriété | Nue-propriété (décote 30 à 40 %) |
|---|---|---|
| Lyon 1er | ≈ 5 100 €/m² | 3 060 à 3 570 €/m² |
| Lyon 2e | ≈ 5 600 €/m² | 3 360 à 3 920 €/m² |
| Lyon 3e | ≈ 4 600 €/m² | 2 760 à 3 220 €/m² |
| Lyon 4e | ≈ 5 200 €/m² | 3 120 à 3 640 €/m² |
| Lyon 5e | ≈ 4 400 €/m² | 2 640 à 3 080 €/m² |
| Lyon 6e | ≈ 5 800 €/m² | 3 480 à 4 060 €/m² |
| Lyon 7e | ≈ 4 400 €/m² | 2 640 à 3 080 €/m² |
| Lyon 8e | ≈ 3 900 €/m² | 2 340 à 2 730 €/m² |
| Lyon 9e | ≈ 3 700 €/m² | 2 220 à 2 590 €/m² |
Ordres de grandeur indicatifs, établis d’après les références notariales et notre pratique du marché. La décote réelle dépend de l’âge de l’usufruitier (ou de la durée du démembrement temporaire), de l’immeuble et de l’état du bien. Les prix en pleine propriété sont détaillés sur notre page prix du viager à Lyon.
Un exemple chiffré à Lyon 6e
Prenons un appartement de 3 pièces de 70 m² aux Brotteaux, estimé 406 000 € en pleine propriété (environ 5 800 €/m²). Sa propriétaire, âgée de 78 ans, vend la nue-propriété et conserve l’usufruit viager : elle continue d’y vivre. Son espérance de vie étant d’environ 12 ans, la décote retenue est de l’ordre de 35 %. Vous achetez la nue-propriété environ 264 000 €, payés comptant.
- Pendant la durée de l’usufruit, vous n’avez ni loyer à encaisser, ni gestion, ni taxe foncière : ces charges reviennent à l’usufruitière.
- Si l’appartement ne prend aucune valeur en 12 ans, vous récupérez un bien de 406 000 € payé 264 000 €, soit un rendement d’environ 3,6 % par an, sans aucun impôt sur le revenu.
- Avec une progression modérée de 1,5 % par an, le bien vaut environ 485 000 € à l’issue, soit près de 5,2 % par an.
Ces chiffres sont des illustrations : la durée réelle de l’usufruit n’est pas connue d’avance. C’est l’aléa propre à la nue-propriété viagère, celui-là même qui justifie la décote. Notre simulateur donne un premier ordre de grandeur pour votre situation.
La fiscalité de la nue-propriété
- Aucun revenu imposable : les loyers éventuels reviennent à l’usufruitier. Vous n’avez ni revenus fonciers à déclarer ni prélèvements sociaux à payer pendant le démembrement.
- Reconstitution gratuite : au terme de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété sans droits ni impôt, et la plus-value latente accumulée n’est pas taxée à ce moment-là.
- Frais d’acquisition réduits : les frais de notaire sont calculés sur le prix payé, donc sur la valeur décotée.
- IFI : une règle et une exception. En principe, c’est l’usufruitier qui déclare la pleine valeur du bien et le nu-propriétaire n’a rien à déclarer, ce qui est le cas du démembrement temporaire. Mais lorsque le vendeur se réserve l’usufruit et vend la nue-propriété à un acquéreur extérieur à sa famille, l’IFI est réparti entre les deux selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts : face à un usufruitier de 71 à 80 ans, le nu-propriétaire déclare 70 % de la valeur. Rappelons que l’IFI ne concerne que les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.
Pour l’ensemble des règles, côté vendeur comme côté acquéreur, voir notre guide de la fiscalité du viager. Et pour comparer la nue-propriété avec les autres formules, le guide investir en viager.
Vous êtes propriétaire à Lyon ?
Vendre la nue-propriété de votre logement vous apporte un capital immédiat et unique, sans rente à attendre, tout en conservant l’usufruit : vous continuez d’y vivre ou vous le louez et percevez les loyers. C’est une solution appréciée pour financer un projet, aider ses enfants de son vivant ou préparer sa succession, souvent comparée au viager occupé ou à la vente à terme. Nos conseillers lyonnais étudient ces options avec vous ; votre estimation est gratuite et confidentielle.
Questions fréquentes
Quelle décote pour la nue-propriété à Lyon ?
La décote se situe généralement entre 30 et 40 % de la valeur en pleine propriété. Pour une nue-propriété viagère, elle dépend de l’âge de l’usufruitier : plus il est jeune, plus elle est forte. Pour un démembrement temporaire, elle dépend de la durée, environ 35 à 40 % pour 15 ans.
Qui paie la taxe foncière et les travaux ?
L’usufruitier paie la taxe foncière, les charges courantes et l’entretien. Les grosses réparations, comme la toiture ou les gros murs (article 606 du Code civil), incombent en principe au nu-propriétaire, sauf clause contraire dans l’acte.
Paie-t-on l’IFI sur un bien en nue-propriété ?
En principe non : l’usufruitier déclare la pleine valeur. Exception : lorsque le vendeur se réserve l’usufruit et vend la nue-propriété à un acquéreur hors de sa famille, l’IFI est réparti selon le barème de l’article 669 du CGI, et le nu-propriétaire déclare la valeur de sa nue-propriété.
Peut-on revendre une nue-propriété avant la fin de l’usufruit ?
Oui, la nue-propriété se vend librement, et sa valeur augmente à mesure que l’on se rapproche de la fin de l’usufruit. Le marché est toutefois plus étroit que celui de la pleine propriété : c’est un placement à envisager sur la durée.
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