La fiscalité du viager
Bouquet, rente, taxe foncière, IFI, droits de mutation : qui paie quoi, et pourquoi le viager est l'une des ventes les mieux traitées fiscalement.
L'essentiel en 30 secondes
Pour le vendeur, la fiscalité du viager est douce : le bouquet n'est pas imposable dans la grande majorité des cas, et la rente ne l'est que sur une fraction de son montant, 30 % seulement à partir de 70 ans. Pour l'acquéreur, les droits de mutation sont calculés sur la valeur décotée du bien en viager occupé, donc souvent inférieurs à ceux d'un achat classique. Le détail, poste par poste, ci-dessous.
Côté vendeur : bouquet et rente
Le bouquet est une fraction du prix de vente, pas un revenu : il relève du régime des plus-values immobilières. Or la vente de la résidence principale est totalement exonérée, et c'est le cas le plus fréquent en viager occupé. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, les abattements pour durée de détention s'appliquent (exonération totale d'impôt au bout de 22 ans, de prélèvements sociaux au bout de 30 ans).
La rente viagère est imposable à l'impôt sur le revenu, mais sur une fraction seulement, fixée une fois pour toutes selon l'âge du vendeur au premier versement :
- 70 % avant 50 ans ;
- 50 % de 50 à 59 ans ;
- 40 % de 60 à 69 ans ;
- 30 % à partir de 70 ans, le cas le plus courant.
Concrètement, une vendeuse de 75 ans qui perçoit 1 000 € de rente mensuelle ne déclare que 300 € : si son taux d'imposition est de 11 %, l'impôt réel représente 33 € par mois. Notre article détaille la part imposable de la rente viagère. À noter : dans une vente à terme, les mensualités ne sont pas imposables du tout à l'impôt sur le revenu, un argument fiscal fort pour cette formule voisine.
Taxe foncière, charges et travaux
La règle par défaut suit le démembrement : l'occupant en titre (usufruitier) supporte la taxe foncière et l'entretien courant, le propriétaire les grosses réparations de l'article 606 du Code civil. Mais l'acte de vente peut répartir librement ces charges, et c'est ce qui se pratique : dans la plupart des viagers occupés avec droit d'usage et d'habitation, la taxe foncière est mise à la charge de l'acquéreur, l'occupant conservant la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et les charges courantes. Notre article qui paie quoi en viager occupé passe chaque poste en revue.
En viager libre, aucune ambiguïté : l'acquéreur, plein propriétaire jouissant du bien, supporte l'ensemble des taxes et charges, comme tout propriétaire.
IFI : qui déclare le bien ?
Pour l'impôt sur la fortune immobilière, la règle générale du démembrement veut que l'usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété : le nu-propriétaire n'a en principe rien à déclarer, ce qui fait de la nue-propriété un outil apprécié des patrimoines soumis à l'IFI. Le viager occupé sous droit d'usage et d'habitation relève d'une lecture plus fine (le DUH n'est pas un usufruit) : la répartition de l'assiette entre occupant et acquéreur se vérifie au cas par cas avec le notaire. Nos conseillers et les notaires avec lesquels nous travaillons sécurisent ce point avant la signature.
Côté acquéreur : droits de mutation et revenus
Les droits de mutation (« frais de notaire ») sont à la charge de l'acquéreur et calculés sur la valeur du bien exprimée dans l'acte. En viager occupé, cette valeur intègre la décote d'occupation : à bien égal, les droits sont donc souvent inférieurs à ceux d'un achat classique. Les honoraires d'agence suivent la règle affichée sur chaque annonce (charge vendeur ou acquéreur, montants dissociés).
Pendant la détention, l'acquéreur d'un viager occupé n'a ni loyer à déclarer ni avantage imposable : la rente versée n'est pas déductible de ses revenus, elle fait partie du prix. S'il loue un bien acquis en viager libre ou en vente à terme libre, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers dans les conditions habituelles.
À la revente, la plus-value de l'acquéreur est calculée selon le régime de droit commun, le prix d'acquisition retenu intégrant bouquet et rentes versées : notre article sur la revente d'un bien acheté en viager détaille ce calcul.
Questions fréquentes
Le bouquet est-il imposable ?
Non, le bouquet n'est pas un revenu : c'est une fraction du prix de vente, soumise au régime des plus-values immobilières. La vente de la résidence principale étant exonérée, le bouquet ne supporte le plus souvent aucun impôt en viager occupé.
Quelle part de la rente viagère est imposable ?
La rente est imposable sur une fraction qui dépend de l'âge du vendeur au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans. Un vendeur de 75 ans qui perçoit 1 000 € par mois n'est donc imposé que sur 300 €.
Qui paie la taxe foncière dans un viager occupé ?
Par défaut, l'usufruitier ou l'occupant en titre la supporte, mais l'acte de vente répartit librement les charges. En pratique, dans un viager occupé avec droit d'usage et d'habitation, il est fréquent que l'acte mette la taxe foncière à la charge de l'acquéreur, seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restant à l'occupant.
Comment sont calculés les frais de notaire en viager ?
Les droits de mutation sont calculés sur la valeur du bien exprimée dans l'acte, en tenant compte de la décote d'occupation en viager occupé : ils sont donc souvent plus faibles que pour une vente classique du même bien. Ils sont à la charge de l'acquéreur.
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Le bouquet en viager
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