Calcul viager : simulateur gratuit du bouquet et de la rente
Faites la simulation de votre viager en quelques secondes : indiquez la valeur du bien, l'âge et le sexe du ou des vendeurs, et le simulateur calcule la décote d'occupation, le bouquet et la rente mensuelle selon le barème Daubry 2023. Plus bas, le tableau de calcul âge par âge et la méthode expliquée pas à pas.
Simulateur de viager
Une estimation calculée à partir de vos données personnelles : valeur du bien, sexe et âge du ou des vendeurs, sur une ou deux têtes. Le sexe et l'âge déterminent l'espérance de vie, donc la décote et la rente.
Estimation indicative selon le barème Daubry 2023, celui de nos études, hors indexation et fiscalité. Le calcul exact est réalisé par nos experts : demandez votre simulation gratuite.
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Un expert affine le calcul selon votre bien et votre situation, gratuitement et sans engagement. Nous joignons le résultat de votre simulation à la demande.
Barème Daubry 2023 et tableau de calcul du viager
Notre simulateur applique le barème Daubry (6e édition, 2023), la référence des notaires et des experts du viager, et le même que celui de nos études personnalisées. Il relie l'âge et le sexe du vendeur à la décote d'occupation (en viager occupé, avec droit d'usage et d'habitation) et au taux de rente : plus le crédirentier est âgé, plus la décote est faible et plus la rente est élevée.
| Âge du vendeur | Espérance de vie (homme / femme) | Décote d'occupation (homme / femme) | Taux de rente annuel (homme / femme) |
|---|---|---|---|
| 65 ans | 20,2 / 24,7 ans | 55,6 / 62,0 % | 5,86 / 5,06 % |
| 70 ans | 16,5 / 20,4 ans | 49,4 / 55,9 % | 6,85 / 5,81 % |
| 75 ans | 13,1 / 16,4 ans | 43,1 / 49,3 % | 8,25 / 6,88 % |
| 80 ans | 9,9 / 12,6 ans | 36,3 / 42,1 % | 10,45 / 8,52 % |
| 85 ans | 7,6 / 9,2 ans | 31,0 / 34,7 % | 13,19 / 11,14 % |
| 90 ans | 5,9 / 6,7 ans | 26,8 / 28,8 % | 16,59 / 14,78 % |
Extrait du barème Daubry 2023 pour une personne seule. À âge égal, une femme vit statistiquement plus longtemps : la décote est plus forte et le taux de rente plus faible. Pour un couple, le barème retient l'espérance de vie du dernier survivant (table couples), ce qui accentue cet effet.
D'où viennent ces chiffres ? Le barème Daubry, publié par un expert et régulièrement réédité, est le barème de référence des professionnels du viager ; il n'a pas de caractère officiel. Il intègre les tables de mortalité et un taux technique. Nos études personnalisées le croisent avec la méthode des notaires (loyers du bien actualisés sur l'espérance de vie), qui tient compte de la valeur locative réelle : c'est pourquoi l'étude de votre bien peut s'écarter de quelques points du simulateur, et pourquoi seule une étude personnalisée engage. Pour lire la table Daubry âge par âge, voir notre article barème viager 2026 : la table Daubry expliquée.
Les paramètres du calcul
- La valeur vénale du bien : son prix libre d'occupation, selon le marché.
- La décote d'occupation : la valeur du droit d'usage et d'habitation (ou de l'usufruit) conservé par le vendeur. Elle dépend de son âge et de la valeur locative du bien.
- L'espérance de vie du crédirentier, issue de tables actuarielles, qui détermine le taux de rente.
- La répartition entre bouquet (versé comptant) et rente (versée à vie), librement négociée.
Comment lire le résultat du simulateur
- Espérance de vie retenue : lue dans le barème Daubry selon l'âge et le sexe, ou dans sa table couples (dernier survivant) pour deux têtes. C'est elle qui fixe la décote et le taux de rente.
- Décote d'occupation et valeur occupée : la valeur du droit que garde le vendeur, puis le prix réellement payé en viager occupé. En viager libre, il n'y a pas de décote.
- Bouquet : la part payée comptant, selon le pourcentage choisi. L'option « sans rente » verse toute la valeur occupée en bouquet (viager sans rente).
- Capital à convertir et rente : le solde après bouquet, transformé en rente mensuelle, indexée chaque année, versée à vie.
Trois réflexes pour une simulation utile : partir d'une valeur vénale réaliste (prix de vente des biens comparables du quartier, pas le prix affiché), tester plusieurs pourcentages de bouquet pour voir l'arbitrage capital / revenu, et comparer une tête ou deux têtes si vous vendez en couple. Le résultat reste un ordre de grandeur : la valeur locative, l'état du bien et les clauses de l'acte font varier le prix, d'où l'estimation personnalisée.
Comment est calculée la décote d'occupation ?
La décote d'occupation est le cœur du calcul d'un viager occupé. Elle représente la valeur du droit que conserve le vendeur : continuer d'habiter le logement sa vie durant. Concrètement, on estime ce que le vendeur « consommera » en occupation : la valeur locative annuelle du bien (le loyer qu'il produirait s'il était loué), multipliée par l'espérance de vie du crédirentier, avec une actualisation financière puisque ces loyers théoriques s'étalent dans le temps.
Prenons un logement dont la valeur locative est de 1 000 € par mois et un vendeur dont l'espérance de vie statistique est de 12 ans : le droit d'occupation représente de l'ordre de 12 années de loyers, soit environ 144 000 € avant actualisation. Rapportée à la valeur libre du bien, cette somme donne le pourcentage de décote : c'est pourquoi, dans le barème Daubry, un homme de 65 ans (longue espérance de vie) cède avec une décote proche de 56 %, quand un homme de 85 ans est autour de 31 %.
Deux précisions importantes. D'abord, la nature du droit conservé change le calcul : un simple droit d'usage et d'habitation (personnel, incessible) vaut moins qu'un usufruit (qui permettrait de louer le bien), donc la décote est plus faible avec un DUH. Ensuite, en viager libre, il n'y a tout simplement pas de décote : le bien est cédé à sa valeur de marché, et c'est la rente qui est plus élevée.
Un exemple chiffré
Pour un appartement d'une valeur libre de 300 000 €, vendu en viager occupé par un homme seul de 75 ans, avec un bouquet de 30 % :
- Décote d'occupation ≈ 43 % (barème Daubry) → valeur occupée ≈ 170 700 €.
- Bouquet : 51 200 € versés à la signature.
- Capital à renter : 119 500 € → au taux de 8,25 % du barème, rente viagère indexée de l'ordre de 820 € / mois.
Exemple indicatif. Le calcul exact dépend de l'âge, du bien et du marché : seule une estimation personnalisée fait foi.
Second exemple : un viager sur deux têtes
Quand un couple vend, la rente est généralement réversible : elle est versée en totalité jusqu'au décès du dernier survivant. Le calcul retient donc une espérance de vie conjointe, plus longue que celle de chaque vendeur pris isolément, ce qui augmente la décote et abaisse la rente. Voici ce que donne notre simulateur pour une maison d'une valeur libre de 250 000 €, vendue en viager occupé par un couple de 78 ans (monsieur) et 75 ans (madame), avec un bouquet de 30 % :
- Espérances de vie individuelles (barème Daubry) : 11,2 ans pour monsieur, 16,4 ans pour madame → espérance du dernier survivant retenue : 18,3 ans (table couples).
- Décote d'occupation ≈ 52,5 % → valeur occupée ≈ 118 750 €.
- Bouquet (30 %) : 35 600 € versés à la signature.
- Capital à renter : 83 100 € → au taux de 6,31 %, rente viagère indexée de l'ordre de 440 € / mois, versée intégralement jusqu'au décès du second conjoint.
La comparaison est parlante : si monsieur vendait seul le même bien, la décote ne serait que d'environ 39 % et la rente atteindrait environ 840 € par mois. La vente sur deux têtes protège le conjoint survivant, au prix d'une rente mensuelle plus faible : c'est un arbitrage de protection familiale, que nous étudions systématiquement avec les couples vendeurs.
Exemple indicatif calculé avec le barème Daubry 2023, comme notre simulateur ci-dessus. Testez votre propre situation en deux clics, ou demandez une estimation personnalisée gratuite.
Fiscalité de la rente
La rente est imposable sur une fraction déterminée par l'âge du crédirentier au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Pour aller plus loin : le prix du viager à Lyon, les avantages du viager, le lexique et notre guide complet.
Questions fréquentes sur le calcul du viager
Comment simuler un viager ?
Pour simuler un viager, partez de la valeur vénale du bien, retranchez la décote d'occupation (valeur du droit d'usage ou de l'usufruit) pour obtenir la valeur occupée, puis répartissez-la entre un bouquet versé comptant et une rente viagère. Le calcul dépend des données personnelles du vendeur : son sexe, son âge et le fait de vendre seul ou en couple (sur une ou deux têtes), qui déterminent l'espérance de vie. Notre simulateur en ligne intègre ces paramètres pour une première estimation indicative.
Comment calcule-t-on le bouquet et la rente ?
Le bouquet est la part du prix versée comptant à la signature ; le reste (capital à renter) est converti en rente viagère selon l'âge du crédirentier et des tables d'espérance de vie. Plus le vendeur est âgé, plus la rente est élevée.
Existe-t-il un tableau de calcul du viager ?
Oui : un tableau de calcul indicatif relie l'âge du vendeur à la décote d'occupation et au taux de rente. Il donne un ordre de grandeur, mais le calcul exact dépend du bien, du marché et de la fiscalité, et est réalisé par un expert.
Comment calcule-t-on un viager sur deux têtes ?
Quand un couple vend, la rente est versée en totalité jusqu'au décès du dernier survivant. Le calcul retient donc une espérance de vie conjointe, plus longue que celle de chaque vendeur seul : la décote d'occupation augmente et la rente mensuelle baisse, en contrepartie de la protection du conjoint survivant. Exemple : pour un couple de 78 et 75 ans, l'espérance de vie retenue est d'environ 18 ans, contre 11 ans pour monsieur seul (barème Daubry).
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