Exonération des rentes viagères : l'Assemblée a dit non, pour l'instant

La réponse d'abord : non, les rentes viagères ne seront pas exonérées d'impôt sur le revenu dans le budget 2027, en l'état du texte. L'amendement qui proposait cette exonération pour les ventes de résidence principale a été rejeté en séance publique à l'Assemblée nationale le 15 octobre 2026, après un double avis défavorable de la commission des finances et du Gouvernement. Rien ne change donc pour les vendeurs : la fiscalité actuelle, déjà douce après 70 ans, continue de s'appliquer. Mais ce débat, inédit dans l'hémicycle, mérite qu'on s'y arrête.

Ce qui s'est passé le 15 octobre

Le projet de loi de finances pour 2027 est examiné en séance publique à l'Assemblée nationale depuis la mi-octobre, dans un climat déjà tendu autour de la fiscalité des retraités : les députés ont notamment refusé, la même semaine, le rabotage de l'abattement de 10 % sur les pensions. C'est dans ce cadre que le député Nicolas Ray a défendu, le jeudi 15 octobre, un amendement exonérant d'impôt sur le revenu les rentes viagères issues de la vente de la résidence principale. Une première version avait été écartée en commission des finances quelques jours plus tôt ; selon le compte rendu des débats, l'auteur avait retravaillé son texte pour répondre aux objections soulevées en commission, notamment par Jean-Paul Mattei et Charles de Courson. La nouvelle rédaction n'a pas suffi : avis défavorable de la commission, avis défavorable du Gouvernement, amendement non adopté. Le dispositif ne figure donc pas dans le texte du budget 2027 à ce stade de son examen.

Ce que proposait l'amendement

Le texte rejeté était plus abouti que les tentatives précédentes, et c'est ce qui le rendait intéressant. Il prévoyait d'exonérer d'impôt sur le revenu les rentes provenant de la vente de la résidence principale, en pleine propriété comme en nue-propriété ; de maintenir l'imposition des revalorisations annuelles liées à l'indexation ; et surtout de plafonner l'avantage : l'exonération aurait cessé lorsque le cumul des rentes perçues aurait dépassé la valeur vénale du bien, diminuée du bouquet versé à la signature. Au-delà de ce plafond, retour à l'imposition de droit commun. Cette mécanique de plafonnement répondait à la critique classique faite aux exonérations de rentes : sans limite, un vendeur à la longévité exceptionnelle finirait par percevoir, en franchise d'impôt, bien plus que la valeur de son bien. On pense évidemment à Jeanne Calment, dont le viager le plus célèbre de France a rapporté environ le double de la valeur de l'appartement. Le législateur apprend, même quand il rejette.

Ce qui ne change pas : la fiscalité actuelle de la rente

Pour nos vendeurs, l'essentiel est là : rien ne change, et le droit en vigueur reste favorable. La rente viagère d'une vente immobilière n'est imposée que sur une fraction de son montant, fixée définitivement selon votre âge au premier versement : 30 % à partir de 70 ans, 40 % entre 60 et 69 ans, comme nous le détaillons dans quelle part de votre rente est imposable. Concrètement, une rente de 900 € par mois perçue à partir de 75 ans n'ajoute que 270 € à votre revenu imposable mensuel ; pour beaucoup de retraités non imposables, elle ne déclenche aucun impôt. Le bouquet, lui, n'est pas un revenu et échappe à toute imposition quand le bien vendu est votre résidence principale, règle que nous rappelions dans viager et plus-value immobilière. L'ensemble des avantages fiscaux du viager, côté vendeur comme côté acheteur, reste donc intact.

Un rejet, mais un signal politique inédit

Faut-il pour autant classer l'affaire ? Nous ne le croyons pas. C'est, à notre connaissance, la première fois qu'une exonération des rentes viagères immobilières est défendue et discutée en séance publique à l'Assemblée nationale, là où les tentatives précédentes s'éteignaient en commission. Le viager y a été présenté pour ce qu'il est : un outil qui permet aux retraités propriétaires de compléter leur retraite sans quitter leur logement, au moment où les pensions suivent mal l'inflation, comme l'a encore montré la modeste revalorisation Agirc-Arrco de novembre. Que des parlementaires de plusieurs groupes travaillent à en améliorer la fiscalité dit quelque chose de la place que le viager prend dans le débat sur le financement du grand âge. Le texte reviendra peut-être au Sénat lors de l'examen du budget, ou dans un prochain véhicule législatif : nous suivons ces travaux semaine après semaine et nous vous tiendrons informés.

Et maintenant ? Nos conseils aux vendeurs

Premier conseil, le plus important : ne bâtissez jamais un projet de viager sur une loi qui n'est pas votée. Un amendement rejeté peut revenir, un amendement adopté peut disparaître en cours de navette ; seul le texte promulgué compte. Deuxième conseil : raisonnez sur le droit existant, qui est déjà clément. Entre la fraction imposable réduite de la rente, le bouquet net d'impôt sur la résidence principale et l'indexation annuelle, le viager reste l'un des revenus complémentaires les mieux traités fiscalement pour un retraité propriétaire. Troisième conseil : si une réforme favorable était un jour votée, elle s'appliquerait selon les modalités fixées par le législateur, et rien n'indique qu'attendre ferait gagner quoi que ce soit ; à l'inverse, chaque année d'attente est une année de bouquet et de rente non perçus. Pour mesurer ce que votre bien peut vous apporter dès aujourd'hui, demandez votre estimation gratuite et confidentielle ou parlons-en ensemble : depuis 1922, notre maison a traversé bien des lois de finances.

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