Rente viagère et impôts : quelle part est vraiment imposable ?

« Monsieur Guinet, cette rente, je vais la déclarer entièrement aux impôts ? » Le vendeur qui me pose la question a sorti son avis d'imposition, un peu inquiet. Je le rassure tout de suite : non, on ne déclare jamais toute la rente. Une bonne partie passe à côté de l'impôt, et c'est votre âge qui décide de combien.

Une rente imposée en partie seulement

La rente d'un viager est ce que le fisc appelle une rente viagère à titre onéreux : vous l'avez obtenue en échange d'un bien, pas gratuitement. Le législateur considère donc qu'une part de ce que vous touchez chaque mois n'est que la restitution de votre propre capital, et cette part-là ne doit pas être taxée deux fois.

Résultat : seule une fraction de la rente rejoint votre revenu imposable, aux côtés de vos pensions. Le reste échappe à l'impôt sur le revenu. Et le plus beau, c'est que ce pourcentage se fige une fois pour toutes le jour du premier versement. Il ne bougera plus, même si vous vivez encore vingt-cinq ans.

Le barème selon l'âge

Tout tient dans votre âge au moment de ce premier versement. Plus vous êtes âgé, plus la part imposable est faible, parce que l'espérance de perception de la rente est plus courte. Le barème est le même pour tout le monde :

• avant 50 ans : 70 % de la rente imposable ;
• de 50 à 59 ans : 50 % ;
• de 60 à 69 ans : 40 % ;
• à partir de 70 ans : 30 %.

Autrement dit, un vendeur qui signe à 72 ans ne déclarera jamais que 30 % de sa rente, année après année. Les 70 % restants lui reviennent nets d'impôt sur le revenu. C'est un des vrais atouts du viager quand on vend tard, et on l'oublie trop souvent dans les calculs.

Un exemple chiffré

Prenons une situation courante, à titre d'illustration. Vous vendez à 72 ans et votre rente s'élève à 1 000 € par mois, soit 12 000 € sur l'année. À votre âge, la part imposable est de 30 % : vous n'ajoutez donc que 3 600 € à votre revenu imposable, pas 12 000 €. Les 8 400 € restants ne sont pas taxés au titre de l'impôt sur le revenu.

Comparez avec un vendeur de 58 ans touchant la même rente : sa part imposable serait de 50 %, soit 6 000 € déclarés. À rente égale, l'écart d'imposition est net. Pour visualiser ce que donnerait votre propre contrat, notre simulateur de viager pose les montants noir sur blanc.

Et le bouquet dans tout ça

Le bouquet, ce capital versé au comptant le jour de la signature, suit une logique complètement différente. Pour un particulier qui vend sa résidence principale, il n'est pas imposable : la plus-value sur la résidence principale est exonérée, bouquet compris. Vous encaissez cette somme sans impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.

C'est ce qui rend le montage souple : on peut arbitrer entre un gros bouquet peu taxé et une rente dont seule une fraction sera imposée. Chaque situation mérite son propre dosage, en fonction de vos projets et de votre tranche d'imposition. Avant d'arbitrer quoi que ce soit, faites estimer votre bien gratuitement : on repartira de vos chiffres réels. Maison lyonnaise du viager depuis 1922, on préfère les contrats clairs, où chacun sait exactement ce qu'il déclarera.

Questions fréquentes