Plus-value immobilière et viager : que paie le vendeur ?

Bonne nouvelle pour la quasi-totalité des vendeurs : une vente en viager de sa résidence principale n’entraîne aucune plus-value imposable, l’exonération jouant exactement comme pour une vente classique. La question ne se pose vraiment que pour les résidences secondaires et les biens locatifs, avec une spécificité de calcul propre au viager : le prix de cession retenu est le bouquet plus la valeur en capital de la rente, figée au jour de la vente. Voici les règles, cas par cas.

Résidence principale : l’exonération qui couvre presque tous les viagers

La cession de la résidence principale est exonérée de plus-value immobilière, quel que soit le montant du gain et la durée de détention. La vente en viager ne déroge pas à cette règle, et elle présente même une particularité rassurante : en viager occupé, le vendeur habite le bien au jour de la cession par définition, puisqu’il y reste. La condition d’occupation est donc remplie par construction. Autrement dit, pour l’immense majorité des viagers, ceux qui portent sur le logement où vit le vendeur, la plus-value est un non-sujet : ni impôt, ni prélèvements sociaux, ni déclaration particulière. Le bouquet est perçu net, et la rente relève de son propre régime, largement favorable, que nous détaillions dans notre article sur la part imposable de la rente viagère.

Résidences secondaires et biens locatifs : le droit commun

Le régime classique s’applique en revanche quand le bien vendu n’est pas la résidence principale : résidence secondaire, appartement loué, viager libre sur un logement déjà quitté. La plus-value, différence entre prix de cession et prix d’acquisition, supporte alors l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et les prélèvements sociaux de 17,2 %, avec les abattements pour durée de détention : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans ; une surtaxe s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. En pratique, le profil type de nos vendeurs joue pour eux : un bien détenu depuis trente ou quarante ans est totalement exonéré. Pour les détentions plus courtes, le prix d’acquisition se majore des frais d’achat (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels ou forfait de 15 % après 5 ans de détention), ce qui réduit d’autant l’assiette.

La spécificité du viager : le prix de cession retenu

Reste à savoir quel « prix de vente » retenir quand le prix se paie en bouquet et en rente. La règle est simple et protectrice : le prix de cession est celui exprimé dans l’acte, c’est-à-dire le bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente, telle que les parties l’ont fixée au jour de la vente. Ce montant est figé une fois pour toutes : ni la durée réelle pendant laquelle la rente sera servie, ni son indexation future ne viendront recalculer la plus-value. Un vendeur dont la rente courra vingt-cinq ans ne sera pas plus imposé que prévu, et l’acheteur qui la paiera moins longtemps n’y changera rien non plus : l’aléa du viager reste hors du champ fiscal. C’est la même logique d’assiette que pour les frais de notaire, calculés eux aussi sur le prix exprimé.

Exonérations particulières, déclaration et paiement

Deux points complètent le tableau. D’abord, des exonérations particulières existent au-delà de la résidence principale : les retraités et invalides aux revenus modestes peuvent, sous conditions de revenu fiscal de référence et de patrimoine, être exonérés de plus-value même sur un autre bien ; les cas d’expropriation ou certaines premières cessions obéissent aussi à des régimes propres. Ces situations se vérifient au cas par cas avec le notaire, avant la signature. Ensuite, la mécanique déclarative est indolore pour le vendeur : c’est le notaire qui établit la déclaration, calcule l’impôt éventuel et le prélève directement sur les fonds le jour de l’acte, avant de verser le solde. Le vendeur reçoit un décompte précis et n’a, au plus, qu’un report à faire sur sa déclaration de revenus suivante.

Et côté acheteur, en cas de revente ?

La question se pose en miroir pour l’investisseur qui revend un bien acheté en viager, avant ou après le dénouement. Son prix d’acquisition, pour le calcul de sa propre plus-value, est là aussi la valeur exprimée dans son acte d’achat, bouquet plus capital de rente, et non la somme des rentes effectivement versées : un point à intégrer dans tout calcul de rentabilité, aux côtés du TRI de l’opération. Vendeur ou acheteur, la conclusion est la même : en viager, la fiscalité se joue au moment où l’acte fixe les valeurs, d’où l’importance d’un montage établi avec rigueur. Pour savoir ce que votre situation donnerait précisément, bouquet, rente et fiscalité comprise, une estimation gratuite et confidentielle est le bon point de départ.

Questions fréquentes