La vente à terme libre

La vente à terme libre combine deux avantages : comme dans une vente à terme, le prix est réglé par un comptant à la signature puis des mensualités sur une durée fixée à l'avance (souvent 10 à 15 ans), sans dépendre de la durée de vie du vendeur ; et comme dans un viager libre, le bien est libre d'occupation : l'acquéreur en dispose dès la signature, pour l'habiter ou le louer.

C'est la formule la plus proche d'un achat classique financé à crédit, à ceci près que le « crédit » est consenti par le vendeur lui-même : pas de banque, pas d'intérêts d'emprunt, pas d'assurance emprunteur. Le paiement est sécurisé dans l'acte notarié par le privilège du vendeur et la clause résolutoire.

Le mécanisme tient en trois éléments, tous fixés dans l'acte notarié :

• Le comptant : la part versée le jour de la signature, l'équivalent du bouquet du viager, librement négociée.
• Les mensualités : le solde du prix, divisé sur la durée convenue (120, 144, 180 mois…) et indexé chaque année. Leur nombre est fixe : si le vendeur décède avant le terme, elles continuent d'être versées à ses héritiers.
• La jouissance immédiate : le bien étant libre, aucune décote d'occupation ne s'applique ; le prix de référence est la valeur vénale du bien.

L'acquéreur supporte, comme tout propriétaire, la taxe foncière, les charges et l'entretien dès la signature. S'il loue le bien, les loyers peuvent financer une bonne partie des mensualités.

Face à la vente à terme occupée, la version libre s'adresse au vendeur qui n'habite plus le bien (succession en cours d'arbitrage, déménagement, logement vacant, résidence secondaire) et à l'acquéreur qui veut en profiter tout de suite : pas de décote, pas d'attente.

Face au viager libre, tout se joue sur l'aléa et la fiscalité. En vente à terme, la durée et le prix total sont certains, et les mensualités perçues par le vendeur ne sont pas imposables à l'impôt sur le revenu, là où la rente viagère l'est sur une fraction (30 % après 69 ans). En contrepartie, les versements s'arrêtent au terme convenu, alors qu'une rente viagère est servie à vie. Un vendeur jeune ou soucieux de transmettre à ses héritiers privilégiera souvent la vente à terme ; un vendeur attaché à un revenu garanti jusqu'à son dernier jour, le viager. Notre simulateur de calcul viager et nos conseillers vous aident à comparer les deux montages sur vos propres chiffres.