Guide du viager
Le droit d'usage et d'habitation (DUH)
En viager occupé, le vendeur conserve le droit de rester chez lui. Ce droit prend souvent la forme d'un droit d'usage et d'habitation. Voici ce qu'il recouvre, en quoi il diffère de l'usufruit et ce qu'il implique pour chacune des parties.
Qu'est-ce que le droit d'usage et d'habitation ?
Le droit d'usage et d'habitation (DUH) est un droit réel qui permet à son titulaire d'utiliser un logement et d'y habiter, lui-même et sa famille, sans en être propriétaire. Il est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil.
Dans un viager occupé, le vendeur (le crédirentier) cède la propriété de son bien tout en se réservant ce droit d'habiter jusqu'à son décès. L'acquéreur (le débirentier) devient alors nu-propriétaire : il possède le bien mais n'en a pas la jouissance tant que le droit du vendeur subsiste.
Le DUH est un droit personnel et restreint : contrairement à un locataire ou à un usufruitier, son titulaire ne peut ni louer le logement, ni le céder, ni l'hypothéquer. Il l'occupe pour ses seuls besoins et ceux de sa famille.
DUH ou usufruit : quelle différence ?
Les deux permettent au vendeur de rester dans les lieux, mais leur étendue — et donc la décote — diffèrent.
Droit d'usage et d'habitation
- Permet uniquement d'habiter le logement (soi + famille).
- Ne peut pas être loué ni cédé à un tiers.
- Droit personnel, qui s'éteint au décès du titulaire.
- Valeur plus faible : la décote sur le prix est moindre.
Usufruit
- Permet d'habiter ou de louer et de percevoir les loyers.
- L'usufruit peut être cédé dans certaines conditions.
- Étendue plus large, donc valeur plus élevée.
- Décote sur le prix plus importante pour l'acquéreur.
En pratique, le viager occupé avec DUH est très répandu : il sécurise le maintien du vendeur dans son logement tout en garantissant à l'acquéreur que le bien ne sera pas mis en location par un tiers.
Qui paie quoi ? La répartition des charges
L'occupant (titulaire du DUH)
- Charges courantes et entretien courant du logement.
- Taxe d'habitation lorsqu'elle est due.
- Assurance habitation, consommations (eau, énergie).
L'acquéreur (nu-propriétaire)
- Taxe foncière.
- Grosses réparations (gros œuvre, toiture, murs…).
- Travaux structurels affectant la pérennité du bien.
Cette répartition reprend la logique des articles 605 et 606 du Code civil. Elle peut toutefois être aménagée par une clause de l'acte notarié : il est donc essentiel de la définir clairement au moment de la vente. Nos experts veillent à un équilibre juste entre les deux parties.
Valorisation et impact sur le prix
Le DUH a une valeur économique qui vient en déduction de la valeur du bien : c'est la décote d'occupation. Plus le vendeur est jeune (espérance d'occupation longue), plus cette décote est importante.
Parce qu'il est plus restreint que l'usufruit — il ne permet pas de louer — le droit d'usage et d'habitation est valorisé à un niveau inférieur à celui d'un usufruit équivalent. La décote appliquée est donc plus faible qu'en présence d'un usufruit, et le prix payé par l'acquéreur (bouquet et rente) s'en trouve un peu plus élevé. La valeur précise dépend de l'âge du crédirentier, de la valeur du bien et des modalités fixées dans l'acte.
Pour comprendre comment se déterminent le bouquet, la rente et la décote, consultez notre page calcul du viager.
L'extinction du droit
Le droit d'usage et d'habitation s'éteint au décès de son titulaire. À ce moment, l'acquéreur récupère automatiquement la pleine propriété du bien, sans indemnité ni rachat, et en retrouve la pleine jouissance (il peut alors l'habiter, le louer ou le revendre).
Le droit peut aussi prendre fin par renonciation du titulaire (par exemple en cas de départ en maison de retraite) : cette situation se prévoit utilement dans l'acte, avec ses conséquences éventuelles sur la rente.
Pour aller plus loin : découvrez le viager occupé, le viager libre, la nue-propriété, notre guide complet du viager et le lexique du viager.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre le DUH et l'usufruit ?
Le droit d'usage et d'habitation permet seulement d'occuper le logement pour y vivre, soi-même et sa famille. L'usufruit est plus large : l'usufruitier peut habiter le bien mais aussi le louer et en percevoir les revenus. Le DUH ne peut être ni loué, ni cédé, ni hypothéqué.
Peut-on louer un bien occupé en DUH ?
Non. Le titulaire d'un droit d'usage et d'habitation ne peut pas louer le logement à un tiers ni en céder l'usage. Il peut uniquement l'occuper personnellement avec sa famille.
Qui paie la taxe foncière et les gros travaux ?
En principe, l'occupant règle les charges courantes, l'entretien courant et la taxe d'habitation lorsqu'elle est due ; l'acquéreur (nu-propriétaire) prend en charge la taxe foncière et les grosses réparations. La répartition exacte est précisée dans l'acte notarié.
Le DUH est-il transmissible aux héritiers ?
Non. Le droit d'usage et d'habitation est personnel et s'éteint au décès de son titulaire. L'acquéreur récupère alors la pleine propriété du bien, sans indemnité ni formalité de rachat.
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