Le bouquet en viager
Le capital versé comptant le jour de la signature : comment il se fixe, ce qu'il change pour le vendeur comme pour l'acquéreur.
Définition
Le bouquet est la part du prix d'un viager versée comptant au vendeur le jour de la signature de l'acte, chez le notaire. Le reste du prix est converti en rente viagère, versée chaque mois jusqu'au décès du vendeur. Entièrement libre d'emploi, le bouquet permet au vendeur de se constituer une épargne, d'aider ses enfants, de financer des travaux ou un projet, tout en continuant d'habiter chez lui dans le cas du viager occupé.
Aucun texte n'impose de bouquet ni n'en fixe le montant : c'est un élément librement négocié du contrat, au même titre que l'équilibre entre capital et rente.
Comment le montant du bouquet est-il fixé ?
Tout part de la valeur occupée du bien : la valeur vénale diminuée de la décote d'occupation, calculée d'après l'espérance de vie du vendeur. Le bouquet en représente en pratique 20 à 30 %, mais ce curseur se règle au cas par cas :
- Bouquet élevé, rente réduite : le vendeur privilégie un capital immédiat (projet, donation, sécurité). À l'extrême, le viager sans rente concentre la totalité du prix dans le bouquet.
- Bouquet modeste, rente renforcée : le vendeur privilégie un complément de revenus mensuel, la logique du viager comme « retraite par la pierre ».
- Sans bouquet : possible, mais rare. La rente est alors plus élevée, et l'engagement financier initial de l'acquéreur plus faible, ce qui appelle une vérification renforcée de sa solidité.
Un bouquet bien calibré protège les deux parties : assez conséquent pour engager sérieusement l'acquéreur et sécuriser le vendeur, assez mesuré pour laisser une rente digne de ce nom. C'est l'un des points que nos conseillers travaillent le plus finement avec vous.
Un exemple chiffré
Un appartement d'une valeur vénale de 300 000 €, vendu en viager occupé par une dame de 78 ans. Avec une décote d'occupation de 40 %, la valeur occupée ressort à 180 000 €. Un bouquet de 60 000 € (le tiers) est versé à la signature ; le solde de 120 000 € est converti en une rente mensuelle indexée d'environ 700 €. Si la vendeuse préférait un capital plus important, un bouquet de 90 000 € ramènerait la rente autour de 520 € ; à l'inverse, un bouquet de 36 000 € la porterait vers 840 €. Testez vos propres hypothèses avec notre simulateur de calcul viager gratuit.
La fiscalité du bouquet
Bonne nouvelle pour le vendeur : le bouquet n'est pas un revenu imposable. Il constitue une fraction du prix de vente et relève du régime des plus-values immobilières : lorsque le bien vendu est la résidence principale, le cas le plus fréquent en viager occupé, la vente est totalement exonérée. La rente, elle, est imposable sur une fraction seulement de son montant (30 % à partir de 70 ans) : notre article sur la part imposable de la rente viagère détaille ce barème.
Côté acquéreur, les droits de mutation (« frais de notaire ») sont calculés sur la valeur du bien, bouquet et rente confondus, comme pour toute vente. Le bouquet n'ouvre droit à aucune déduction particulière : c'est simplement le premier versement du prix.
Questions fréquentes
Le bouquet est-il obligatoire dans un viager ?
Non. Le bouquet est librement négocié et certaines ventes se concluent sans bouquet, avec une rente plus élevée. À l'inverse, un viager sans rente concentre tout le prix dans le bouquet. La quasi-totalité des ventes prévoient toutefois un bouquet, qui sécurise le vendeur et engage l'acquéreur.
Le bouquet est-il imposable pour le vendeur ?
Le bouquet n'est pas un revenu : c'est une fraction du prix de vente. Il relève donc du régime des plus-values immobilières, avec une exonération totale lorsque le bien vendu est la résidence principale du vendeur, le cas le plus fréquent en viager occupé.
Quel est le montant habituel du bouquet ?
Aucune règle légale ne le fixe. En pratique, il représente le plus souvent 20 à 30 % de la valeur occupée du bien, parfois plus quand le vendeur souhaite un capital important, parfois moins quand il privilégie la rente.
Qui fixe le montant du bouquet ?
Les parties, librement, avec l'aide de leur conseil. L'équilibre entre bouquet et rente est ajusté selon les besoins du vendeur (capital immédiat ou revenus réguliers) et la capacité de l'acquéreur, puis inscrit dans l'acte notarié.
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