TRI d’un viager : calculer la rentabilité réelle

Combien rapporte vraiment un viager ? La bonne réponse passe par le TRI, le taux de rendement interne : le taux qui met en équivalence tout ce que l’investisseur décaisse (bouquet, frais, rentes) et ce que vaut le bien au dénouement. Sur un viager occupé correctement évalué, il ressort le plus souvent entre 5 et 8 % par an pour une durée d’occupation conforme aux tables, davantage si elle est plus courte, moins si elle se prolonge. Voici la méthode de calcul, un exemple complet et les limites de l’exercice.

Un rendement qui ne se lit pas comme un loyer

L’investissement locatif se juge à son rendement annuel : loyers encaissés rapportés au capital investi. Le viager occupé fonctionne à l’envers : aucun flux n’entre avant le dénouement (sauf dans le cas particulier du viager loué), et l’investisseur décaisse chaque mois la rente. Tout le gain se concentre à la fin : le jour où le bien, acheté avec une décote d’occupation de 30 à 40 %, revient en pleine jouissance à sa valeur de marché. Le moteur de la rentabilité, c’est donc la décote, amplifiée ou rognée par la valorisation du marché et par la durée d’occupation. D’où l’outil adapté : le TRI, qui intègre le calendrier de chaque flux, plutôt qu’un rendement annuel qui n’aurait pas de sens ici.

La méthode : aligner tous les flux

Le calcul exige l’exhaustivité, sous peine de comparer un chiffre flatteur à des placements nets. Au jour de l’achat : le bouquet et les frais d’acquisition. Chaque mois ensuite : la rente, en se souvenant qu’elle est indexée et augmentera donc au fil des ans. Chaque année : la taxe foncière, à la charge du propriétaire dans la plupart des actes, et une provision pour les grosses réparations de l’article 606. Au dénouement enfin : la valeur du bien, estimée avec une hypothèse de valorisation prudente, dont on retranchera les frais d’une éventuelle revente. Le TRI est le taux d’actualisation qui rend la somme de tous ces flux égale à zéro : un tableur le calcule en une formule, et notre page calcul du viager fournit les ordres de grandeur de départ.

Un exemple chiffré, durée par durée

Reprenons notre dossier type : un appartement lyonnais d’une valeur libre de 300 000 €, vendu en viager occupé par une dame de 78 ans, valeur occupée 195 000 €, bouquet de 47 000 €, rente de 900 € par mois, environ 14 500 € de frais. Avec une hypothèse de valorisation du bien de 1,5 % par an et hors indexation et charges pour simplifier, le TRI s’étage ainsi : environ 11 % par an si l’occupation dure 10 ans, autour de 8 % pour 12 ans, ce qui correspond à peu près à l’espérance de vie des tables pour ce profil, encore 5,5 % environ à 15 ans, et de l’ordre de 3 % si l’occupation atteint 20 ans. À l’inverse, un dénouement précoce ferait bondir le taux. Intégrer l’indexation de la rente et les charges du propriétaire abaisse chaque scénario d’un à deux points : c’est le calcul complet qu’il faut exiger avant d’investir, pas la version simplifiée.

Ce que le TRI ne dit pas

Première limite : le TRI d’un viager n’est pas un taux, c’est une distribution. La durée d’occupation est inconnue par construction, et c’est précisément cet aléa qui justifie la décote. L’investisseur qui veut un rendement lissé doit détenir plusieurs viagers, ou accepter la dispersion sur un seul : à cet égard, notre comparatif viager contre Livret A et fonds euros garde toute sa pertinence. Deuxième limite : le TRI ne capture pas la fiscalité, plutôt favorable ici : aucun revenu imposable pendant la détention d’un viager occupé, là où loyers et intérêts sont taxés chaque année, et un régime de plus-value de droit commun à la revente. Troisième limite : il ne dit rien de la liquidité : un viager en cours se revend, mais moins vite qu’un livret ne se clôture. Un bon investissement en viager se juge donc au TRI espéré et à la capacité à en supporter les scénarios défavorables.

Bien acheter pour bien rentabiliser

Les leviers de l’investisseur tiennent en trois points, tous jouables avant la signature. Le prix, d’abord : un bien surévalué ou une décote mal calculée ampute le TRI de tous les scénarios ; l’estimation doit être documentée, ventes comparables à l’appui. L’emplacement, ensuite : la valeur au dénouement fait l’essentiel du gain, et vingt ans d’horizon commandent de choisir des secteurs dont personne ne doute, ceux-là mêmes que nous décrivons dans nos analyses locales. Le financement, enfin : l’opération se monte sur fonds propres, comme nous l’expliquions à propos du financement d’un achat en viager, et la rente doit rester confortablement absorbable dans la durée. Notre maison sélectionne et présente ses dossiers avec ces chiffres sur la table : nos annonces en cours et notre page investir en viager dans le Grand Lyon sont les bons points d’entrée.

Questions fréquentes