Peut-on vendre une résidence secondaire en viager ?

Un couple est venu me voir le mois dernier pour leur appartement du Lubéron. « On y va deux semaines par an, et encore. Mais s'en séparer complètement, ça nous fend le cœur. » Voilà exactement le genre de situation où le viager rend un fier service. Non, on n'est pas obligé de vendre sa résidence principale : une maison de vacances se vend très bien ainsi.

Oui, c'est tout à fait possible

Aucun texte n'impose que le bien vendu en viager soit votre domicile. Un appartement à la mer, un chalet, une maison de famille à la campagne : tout se vend en viager, du moment qu'il a de la valeur et qu'un acheteur y voit son intérêt. Les résidences secondaires bien situées trouvent d'ailleurs facilement preneur, parce qu'elles font rêver.

La logique reste la même que pour une résidence principale. Vous touchez un bouquet au départ, une somme versée comptant chez le notaire, puis une rente tous les mois jusqu'à la fin de votre vie. Ce qui change, ce sont surtout deux choses : l'usage que vous voulez garder du bien, et la fiscalité qui s'y applique.

Occupé, pour en profiter encore

Si vous tenez à y passer encore quelques semaines chaque été, le viager occupé vous permet de conserver un droit d'usage. Le bouquet est alors plus modeste, mais vous gardez vos habitudes et la clé reste dans votre poche. C'est souvent le choix du cœur, celui qui adoucit la séparation.

Si au contraire vous ne comptez plus vous en servir, le viager libre a tout pour plaire. L'acheteur dispose du bien immédiatement, il peut l'habiter ou le louer, et cela se traduit par un bouquet et une rente sensiblement plus élevés pour vous. Tourner la page, dans ce cas, rapporte davantage.

La question de la plus-value

Voilà le point que je tiens toujours à aborder franchement. Quand vous vendez votre résidence principale, la plus-value est exonérée. Pour une résidence secondaire, ce n'est pas le cas : le gain réalisé depuis l'achat peut être soumis à l'impôt sur la plus-value, bouquet compris.

Rien d'alarmant pour autant. Des abattements s'appliquent selon la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien, et au bout d'un certain nombre d'années l'exonération devient totale. Un exemple pour situer : sur une maison achetée il y a vingt-cinq ans, l'abattement est déjà très important, parfois quasi complet. Le notaire chiffre le montant exact avant la signature, pour que vous sachiez à quoi vous en tenir.

Comment s'y prendre

Le bon réflexe, c'est de commencer par les chiffres. Faites estimer votre résidence secondaire gratuitement : nous regardons ensemble sa valeur, la formule qui vous convient et l'impact fiscal réel de l'opération. Rien ne s'engage à ce stade, on pose simplement le sujet à plat.

Vendre une maison qu'on aime n'est jamais anodin, je le sais. Mais bien montée, l'opération vous libère d'un bien qui dort, vous verse un revenu régulier, et vous laisse parfois le plaisir d'y revenir. Maison lyonnaise du viager depuis 1922, c'est ce travail de dentelle, formule et fiscalité mêlées, que nous aimons faire à vos côtés.

Questions fréquentes