Lexique du viager : tous les termes de la vente en viager

A

Acte authentique (acte notarié): Contrat de vente signé devant notaire, qui donne date certaine et force exécutoire à l'opération. Toute vente en viager se conclut par acte authentique, publié au service de la publicité foncière.
Aléa: Incertitude propre au viager : la durée de versement de la rente dépend de la durée de vie du crédirentier. Sans aléa (par exemple un décès connu comme imminent), la vente peut être annulée (articles 1974-1975 du Code civil).

Bouquet: Capital versé comptant par l'acquéreur à la signature. Il vient en déduction du prix, le solde étant converti en rente. Son montant est librement négocié : voir le calcul du bouquet.

Capital constitutif (capital à renter): Part de la valeur du bien qui, après déduction du bouquet, est transformée en rente viagère selon l'âge et l'espérance de vie du vendeur.
Clause résolutoire: Clause de l'acte permettant au vendeur de faire annuler la vente et de récupérer son bien en cas de non-paiement de la rente, tout en conservant les sommes déjà perçues.
Compromis / promesse de vente: Avant-contrat qui fixe les conditions de la vente (prix, bouquet, rente, droit conservé) avant la signature de l'acte authentique.
Crédirentier: Le vendeur du bien en viager, qui perçoit le bouquet puis la rente.

Débirentier: L'acquéreur du bien, qui verse le bouquet puis la rente jusqu'à l'extinction de celle-ci.
Décote d'occupation: Réduction appliquée au prix lorsque le vendeur conserve l'usage du logement. Elle correspond à la valeur du droit conservé (DUH ou usufruit) et dépend de l'âge du vendeur. Voir le viager occupé.
Démembrement de propriété: Séparation de la pleine propriété en usufruit (l'usage et les revenus) et nue-propriété (la propriété des murs). Le viager occupé repose souvent sur ce mécanisme.
Donation déguisée: Requalification possible d'une vente en viager à un héritier si le prix n'est pas réel et sérieux ou si l'aléa fait défaut (article 918 du Code civil). Voir viager et succession.
Droit d'usage et d'habitation (DUH): Droit, encadré par les articles 625 à 636 du Code civil, permettant au vendeur d'habiter le logement sans pouvoir le louer ni le céder. Plus restreint que l'usufruit : voir le DUH.
Droits de mutation (frais de notaire): Taxes et émoluments dus lors de la vente. En viager occupé, ils sont calculés sur la valeur occupée (décotée), et non sur la valeur libre.

Espérance de vie (tables INSEE): Durée de vie statistique du crédirentier, selon son âge et son sexe. Elle sert à calculer la décote et le montant de la rente. Voir le simulateur de viager.
Estimation (valeur vénale): Prix de marché du bien libre d'occupation. C'est le point de départ de tout calcul de viager : voir le prix du viager à Lyon.

Indexation: Révision annuelle de la rente (souvent sur un indice INSEE) afin de préserver son pouvoir d'achat dans le temps.
Indivision: Situation où un bien appartient à plusieurs personnes. Le viager permet de l'éviter en transformant le bien en capital et en revenus, plus simples à partager.

Nue-propriété: Droit de disposer d'un bien sans en avoir l'usage immédiat. À l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété, sans frais. Voir la nue-propriété.

Pleine propriété: Propriété complète d'un bien : l'usufruit (usage et revenus) réuni à la nue-propriété. L'acquéreur la récupère à l'extinction du droit conservé par le vendeur.
Plus-value immobilière: Gain réalisé par le vendeur entre l'achat et la vente. La résidence principale en est exonérée, y compris en viager.
Privilège du vendeur: Garantie (hypothèque légale) qui protège le crédirentier en cas de non-paiement de la rente, aux côtés de la clause résolutoire.
Publicité foncière: Publication de l'acte au service de la publicité foncière, qui rend la vente et les droits conservés (DUH, usufruit) opposables aux tiers.

Rente viagère: Somme versée périodiquement (souvent mensuellement) par le débirentier au crédirentier, généralement jusqu'à son décès. Le plus souvent indexée et fiscalement avantageuse. Voir le calcul de la rente.
Rente réversible (réversibilité): Clause prévoyant que la rente continue d'être versée au survivant du couple après le premier décès (viager sur deux têtes).
Renonciation au droit d'occupation: Possibilité pour le vendeur de libérer le logement par anticipation (départ en maison de retraite, par exemple), avec, le cas échéant, une revalorisation de la rente prévue à l'acte.

Sur une tête / sur deux têtes: Le viager porte sur une personne (rente jusqu'à son décès) ou sur deux (un couple) : la rente se poursuit alors jusqu'au dernier survivant, ce qui en abaisse le montant.

Usufruit: Droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (loyers). Le vendeur peut le conserver tandis que l'acquéreur achète la nue-propriété. Voir l'usufruit en viager.

Valeur locative: Loyer que produirait le bien s'il était loué. Elle sert à estimer la valeur du droit d'occupation et donc la décote.
Valeur occupée: Valeur du bien après déduction de la décote d'occupation. C'est elle qui se répartit entre bouquet et rente.
Vente à terme: Proche du viager, mais les mensualités sont versées sur une durée fixée à l'avance, indépendante de la durée de vie du vendeur. Voir la vente à terme.
Viager (occupé, libre, mixte, sans rente): Vente immobilière contre un bouquet et/ou une rente. Le viager occupé (le vendeur reste), le viager libre (l'acquéreur dispose du bien), le viager mixte (occupation temporaire) et le viager sans rente (bouquet seul) en sont les principales formes.

Pour aller plus loin : la définition du viager, les avantages et inconvénients, le calcul et notre guide complet. Un projet à Lyon ? Voyez le viager à Lyon et nos annonces.