Guide du viager
L'usufruit en viager
En viager, le vendeur peut céder la nue-propriété de son bien tout en conservant l'usufruit : le droit d'en user et d'en percevoir les revenus. Voici ce qu'est l'usufruit, en quoi il diffère du droit d'usage et d'habitation et comment il se valorise.
Qu'est-ce que l'usufruit ?
L'usufruit est un droit réel qui permet à son titulaire — l'usufruitier — d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus (les loyers, par exemple), sans en être pleinement propriétaire. C'est l'un des deux éléments du démembrement de propriété, l'autre étant la nue-propriété.
En viager occupé, le vendeur cède la nue-propriété de son logement et se réserve un droit de jouissance. Lorsque ce droit prend la forme d'un usufruit, le vendeur peut non seulement habiter le bien, mais aussi le louer et en encaisser les loyers. L'acquéreur devient nu-propriétaire : il possède les murs mais n'en a pas la jouissance tant que l'usufruit subsiste, puis récupère la pleine propriété, sans rachat, à l'extinction de l'usufruit (en général au décès de l'usufruitier).
Usufruit ou droit d'usage et d'habitation ?
Les deux permettent au vendeur de rester dans les lieux, mais leur étendue diffère.
Usufruit
- Permet d'habiter ou de louer et de percevoir les loyers.
- Peut, dans certains cas, être cédé.
- Étendue plus large : valeur plus élevée.
- Décote sur le prix plus importante pour l'acquéreur.
Droit d'usage et d'habitation (DUH)
- Permet uniquement d'habiter le logement (soi + famille).
- Ne peut être ni loué, ni cédé.
- Étendue restreinte : valeur plus faible.
- Décote sur le prix moindre.
Pour approfondir la formule la plus restreinte, consultez notre page dédiée au droit d'usage et d'habitation (DUH).
La valorisation de l'usufruit : le barème
La valeur de l'usufruit — et donc, en miroir, celle de la nue-propriété — dépend de l'âge de l'usufruitier. Le Code général des impôts (article 669) fixe un barème fiscal utilisé notamment pour les droits de mutation :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Jusqu'à 60 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
En viager, on utilise aussi une valorisation économique, plus fine, fondée sur l'espérance de vie du vendeur et la valeur locative du bien. C'est cette approche qui détermine la décote réellement appliquée. Pour l'estimer, utilisez notre simulateur de viager.
Charges et fin de l'usufruit
Pendant la durée de l'usufruit, la répartition des charges suit les articles 605 et 606 du Code civil : l'usufruitier assume l'entretien courant et les charges d'usage ; le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations (gros œuvre, toiture, murs porteurs). Cette répartition peut être aménagée par l'acte notarié.
L'usufruit s'éteint au décès de l'usufruitier (ou au terme fixé). L'acquéreur récupère alors automatiquement la pleine propriété, sans indemnité ni formalité de rachat, et retrouve la pleine jouissance du bien.
Pour aller plus loin : la nue-propriété, le droit d'usage et d'habitation, le viager occupé, le calcul du viager et notre guide complet.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'usufruit en viager ?
Le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire. En viager, le vendeur cède la nue-propriété et conserve l'usufruit : il peut habiter le bien ou le louer. L'acquéreur, nu-propriétaire, récupère la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit.
Quelle différence entre usufruit et DUH ?
L'usufruit est plus large : il permet d'habiter mais aussi de louer le bien. Le droit d'usage et d'habitation ne permet que d'occuper le logement personnellement, sans le louer ni le céder. L'usufruit a donc une valeur plus élevée et une décote plus importante.
Comment se calcule la valeur de l'usufruit ?
Elle dépend de l'âge de l'usufruitier. Le barème fiscal de l'article 669 du Code général des impôts fixe par exemple l'usufruit à 40 % entre 61 et 70 ans, 30 % entre 71 et 80 ans, 20 % entre 81 et 90 ans. En viager, une valorisation économique fondée sur l'espérance de vie et la valeur locative est aussi utilisée.
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