Vendre en viager sans être mariés : protéger son partenaire de PACS ou de concubinage

La réponse d'abord : oui, un couple pacsé ou en concubinage peut vendre en viager, et c'est même l'un des rares outils qui protège vraiment le survivant hors mariage. Vendu sur deux têtes, le viager garantit au partenaire survivant de rester dans le logement et de percevoir la rente entière jusqu'à son propre décès, là où la loi ne lui donne ni pension de réversion, ni héritage automatique, ni droit durable au logement. Voici ce que votre statut change, et comment le viager comble les vides.

Hors mariage, un survivant bien peu protégé

Beaucoup de couples de retraités vivent en PACS ou en concubinage, par choix ou après un veuvage ou un divorce tardif. Or la protection du survivant, pensée pour le mariage, s'arrête largement à sa porte. La pension de réversion des régimes de retraite d'abord : elle est réservée aux conjoints mariés ; ni le partenaire de PACS ni le concubin n'y ont droit, même après quarante ans de vie commune. La succession ensuite : le partenaire de PACS est exonéré de droits mais n'hérite de rien sans testament ; le concubin, lui, est un étranger pour la loi, taxé à 60 % sur ce qu'un testament lui laisse. Le logement enfin : le conjoint marié bénéficie d'un droit viager au logement, le partenaire de PACS d'une simple jouissance gratuite d'un an, le concubin de rien du tout. Au premier décès, le survivant non marié risque donc de perdre à la fois une partie des revenus du foyer et son toit. C'est ce double risque qu'un viager bien construit neutralise.

Le viager sur deux têtes, protection clé du couple non marié

Lorsque le logement appartient aux deux membres du couple, la vente en viager se fait naturellement sur deux têtes, le mécanisme que nous avons détaillé pour les époux dans protéger le conjoint survivant et qui fonctionne exactement de la même manière hors mariage, car il repose sur l'acte de vente et non sur le statut matrimonial. Deux garanties en découlent. Le droit d'usage et d'habitation d'abord : constitué au profit des deux vendeurs, il ne s'éteint qu'au second décès : le survivant reste chez lui, et nul ne peut l'en déloger. La rente ensuite : stipulée réversible en totalité, elle continue d'être versée au survivant sans aucune diminution, à vie et indexée. Et parce que ces droits naissent du contrat de vente lui-même, ils ne transitent pas par la succession : pas de droits à 60 % pour le concubin, pas de testament à contester, pas d'indivision avec les enfants d'une première union. Peu d'outils patrimoniaux égalent cette solidité, comparable à la tontine décrite côté acheteurs dans acheter un viager à deux.

Quand le logement n'appartient qu'à l'un des deux

La situation demande plus de soin lorsque le bien est la propriété d'un seul, cas fréquent dans les couples formés sur le tard. Si le propriétaire vend seul, en ne stipulant le droit d'usage et la rente qu'à son profit, son partenaire devra quitter les lieux au décès, et ne percevra rien. L'acte peut prévoir mieux : une rente réversible au profit du partenaire, voire un droit d'usage à son bénéfice. Mais avantager ainsi une personne qui n'était pas propriétaire constitue, selon les cas, une libéralité, avec ses conséquences fiscales, lourdes entre concubins, et ses limites civiles en présence d'enfants réservataires : ces clauses se pratiquent et se sécurisent, mais elles se décident chez le notaire, au vu de la situation familiale complète. Une alternative mérite parfois l'étude : employer une partie du bouquet via l'assurance-vie, dont le cadre successoral est plus favorable qu'un legs taxé à 60 %.

Le bouquet, le testament et le reste

Le viager règle le logement et les revenus ; il ne dispense pas des précautions classiques des couples non mariés. Le testament d'abord, indispensable au partenaire de PACS : exonéré de droits de succession, il n'hérite pourtant de rien sans ce document, pas même du mobilier ou des liquidités du défunt. Le bouquet ensuite : versé le jour de la signature, il appartient au vendeur et rejoindra un jour sa succession ; les pistes détaillées dans que faire du bouquet s'appliquent pleinement, au service du survivant aussi. Les comptes bancaires enfin : une rente réversible versée sur le compte du seul défunt se retrouve bloquée au décès ; un compte joint ou une stipulation adaptée évite au survivant des semaines de démarches. Ces détails font, le moment venu, la différence entre une protection théorique et une protection vécue ; pour la suite, notre article retraité seul ou veuf prend le relais.

Notre méthode pour les couples non mariés

Notre méthode ne varie pas depuis 1922 : partir de la protection voulue, puis construire l'acte qui la garantit. Trois questions d'abord. Qui est propriétaire du logement, et depuis quand ? Que doit-il se passer au premier décès, pour le toit comme pour les revenus ? Qui sont les héritiers de chacun, enfants communs ou de précédentes unions ? De là découlent la structure de la vente, une tête ou deux, la réversibilité de la rente, la rédaction du droit d'usage, et le calibrage entre bouquet et rente, que nous chiffrons selon la méthode exposée dans le calcul de la rente viagère. Le tout se finalise avec votre notaire, seul maître de la rédaction de l'acte. Si vous vivez à deux sans être mariés, commencez par une estimation gratuite et confidentielle, ou venez simplement nous exposer votre situation : protéger l'autre, c'est précisément le métier du viager.

Questions fréquentes