Revendre un bien acheté en viager : quelle plus-value imposable ?

Un investisseur qui revend un bien acheté en viager se pose vite la question de l’impôt sur la plus-value, et la réponse repose sur une règle méconnue : le prix d’acquisition retenu n’est pas ce qu’il a réellement déboursé, mais le prix stipulé dans son acte, bouquet plus valeur en capital de la rente. Que le crédirentier ait vécu deux ans ou vingt-cinq ans ne change rien au calcul. Ajoutez des abattements qui courent depuis l’acte d’achat, années d’occupation comprises, et le viager se révèle fiscalement bien traité à la revente. Démonstration, exemple à l’appui.

Deux situations de revente, une même mécanique fiscale

On revend un bien acheté en viager dans deux configurations. Après l’extinction de la rente d’abord : l’investisseur détient la pleine propriété d’un bien libre, qu’il vend classiquement. En cours de viager ensuite, opération licite que nous décrivions dans notre article sur la revente d’un bien acheté en viager : le repreneur poursuit le service de la rente, le vendeur occupant conserve ses droits, qui suivent le bien. Dans les deux cas, la fiscalité applicable est celle, ordinaire, des plus-values immobilières des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur la plus-value nette, après abattements pour durée de détention, avec une surtaxe au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Rien d’exotique : toute la particularité du viager se loge dans la détermination du prix d’acquisition.

La règle clé : le prix d’acquisition fixé par l’acte

Quand on achète moyennant rente viagère, que vaut le « prix d’achat » ? La doctrine fiscale tranche nettement : c’est le prix stipulé dans l’acte, soit le bouquet augmenté de la valeur en capital de la rente telle qu’elle y a été évaluée au jour de la vente. Les arrérages effectivement versés ensuite ne comptent pas : l’acheteur dont le crédirentier est décédé prématurément ne subit pas une plus-value gonflée par sa bonne fortune, et celui qui a servi la rente vingt-cinq ans ne peut pas majorer son prix d’acquisition de ce qu’il a réellement payé en plus. L’aléa, cœur du viager comme nous le rappelions à propos du rachat de la rente, est ainsi neutralisé fiscalement dans les deux sens. À ce prix s’ajoutent les majorations de droit commun : les frais d’acquisition pour leur montant réel ou au forfait de 7,5 %, et les travaux justifiés ou, après cinq ans de détention, le forfait de 15 %. D’où un conseil simple : conservez précieusement votre acte, c’est lui qui porte la valeur capitalisée de la rente.

Durée de détention : les années de viager comptent

Deuxième bonne nouvelle : la durée de détention, qui déclenche les abattements progressifs à partir de la sixième année jusqu’à l’exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans, se décompte depuis la date de l’acte d’achat. Peu importe que le bien ait été occupé par le crédirentier pendant toute cette période : les années de viager comptent comme les autres. Un investisseur qui a acheté en viager occupé en 2010 et revend aujourd’hui un bien libéré bénéficie de seize ans de détention, alors même qu’il n’a jamais eu la jouissance du logement. Combinée à la décote d’occupation consentie à l’achat, cette mécanique explique pourquoi le viager figure parmi les investissements immobiliers les mieux traités à la sortie, comme le montraient nos calculs de rentabilité d’un investissement en viager.

Un exemple chiffré de bout en bout

À titre d’illustration, en ordres de grandeur. Un investisseur achète en 2016 un appartement en viager occupé : bouquet de 50 000 €, rente évaluée à l’acte pour un capital de 130 000 €, soit un prix d’acquisition de 180 000 €. Majoré du forfait de frais de 7,5 % et du forfait travaux de 15 %, le prix de revient fiscal atteint environ 220 000 €. Le bien, libéré, se revend 320 000 € en 2026 : plus-value brute d’environ 100 000 €. Après dix ans de détention, les abattements réduisent la base à environ 70 000 € pour l’impôt sur le revenu et 92 000 € pour les prélèvements sociaux : l’addition ressort autour de 29 000 €, surtaxe comprise environ 30 000 €, prélevés par le notaire au moment de la vente. Soit un net vendeur d’environ 290 000 € pour un engagement initial de 50 000 € et dix ans de rentes : chaque dossier a ses chiffres, mais la structure du calcul, elle, ne varie pas.

Les points d’attention avant de revendre

Trois vérifications avant de mettre en vente. L’acte d’abord : la valeur en capital de la rente doit y être clairement stipulée, c’est elle qui fonde votre prix d’acquisition ; nos actes la font toujours figurer, précisément pour ce jour-là. Le moment ensuite : à quelques mois d’un palier d’abattement, patienter peut faire gagner gros, et à l’inverse une revente en cours de viager se calcule différemment, le prix de cession intégrant le capital de la rente reprise par l’acquéreur. L’exonération enfin : elle reste totale si le bien revendu est devenu votre résidence principale effective après la libération, cas fréquent des familles qui avaient acheté pour se loger un jour. Dans toutes ces configurations, le notaire calcule, déclare et prélève l’impôt à la source : votre travail se limite à préparer le dossier, et le nôtre à vous y aider. Investisseurs comme vendeurs, parlez-nous de votre projet : depuis 1922, nous suivons nos viagers de l’achat à la revente, et une estimation gratuite dit en quelques jours ce que vaut le vôtre.

Questions fréquentes