La nue-propriété : vendre ou acheter en démembrement
Investir en démembrement : acheter à prix réduit aujourd'hui, devenir pleinement propriétaire demain.
La nue-propriété en bref
- Le principe : le vendeur cède la nue-propriété et garde l’usufruit, à vie ou pour une durée fixe ; il continue d’habiter le bien ou de le louer.
- Le prix : la valeur du bien diminuée de celle de l’usufruit, souvent 30 à 40 %, payée comptant chez le notaire, sans rente.
- Pour l’acquéreur : aucun loyer à gérer ni revenu à déclarer, et la pleine propriété reconstituée au terme de l’usufruit, sans frais ni impôt.
- Pour le vendeur : un capital immédiat, unique, tout en gardant l’usage du logement ou ses loyers.
- À Lyon, voir les prix par arrondissement sur notre page nue-propriété à Lyon.
Définition
La nue-propriété repose sur le démembrement de propriété : le vendeur cède la nue-propriété mais conserve l'usufruit (le droit d'usage ou de percevoir les loyers) pour une durée déterminée. L'acquéreur achète à prix réduit et récupère automatiquement la pleine propriété au terme de l'usufruit, sans frais ni fiscalité supplémentaires.
Le guide : la nue-propriété
L'essentiel en six pages : le démembrement, la valeur de l'usufruit, la comparaison avec le viager occupé, les clauses qui vous protègent, la fiscalité et un exemple chiffré avec donation.
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Les avantages pour l'acquéreur
- Un prix d'acquisition fortement réduit (décote liée à l'usufruit).
- Aucune gestion ni fiscalité de revenus locatifs pendant le démembrement.
- La reconstitution automatique de la pleine propriété à terme.
- Un placement patrimonial de long terme, idéal pour préparer la transmission.
Comment fonctionne le démembrement ?
La pleine propriété se décompose en deux droits, valorisés séparément :
- L'usufruit : le droit d'utiliser le bien ou d'en percevoir les loyers. Il est conservé par le vendeur, pour une durée fixe (démembrement temporaire) ou jusqu'à son décès (usufruit viager).
- La nue-propriété : le droit de disposer du bien, acheté par l'investisseur. Sa valeur est d'autant plus décotée que l'usufruit dure longtemps.
Au terme de l'usufruit, les deux droits se réunissent automatiquement : le nu-propriétaire devient plein propriétaire, sans droit de mutation ni imposition sur cette reconstitution.
Un exemple chiffré
Pour un bien d'une valeur en pleine propriété de 300 000 €, avec un usufruit conservé environ 15 ans :
- Décote d'environ 40 % au titre de l'usufruit → nue-propriété acquise pour ≈ 180 000 €.
- Pendant 15 ans : aucun loyer à gérer, aucune fiscalité foncière et, en principe, pas d’IFI sur ce bien (exception : un usufruit réservé par un vendeur hors de votre famille, voir nue-propriété à Lyon).
- Au terme : pleine propriété reconstituée, sans frais supplémentaires.
Exemple indicatif : la décote dépend de la durée de l'usufruit (ou de l'âge de l'usufruitier) et des conditions de marché. Estimation personnalisée et gratuite sur demande.
Vendre en nue-propriété : un capital immédiat, sans rente
Côté vendeur, la nue-propriété est la formule du capital unique : le prix de la nue-propriété est versé comptant chez le notaire, sans rente à suivre dans le temps. Le vendeur conserve son usufruit : il continue d'habiter son logement, ou de le louer et d'en percevoir les loyers, ce que ne permet pas le droit d'usage et d'habitation d'un viager occupé classique. Cette liberté de louer est précieuse si un jour la maison devient trop grande ou qu'un déménagement en résidence s'impose : l'usufruitier met alors le bien en location et transforme son usufruit en revenus.
C'est aussi un outil de transmission apprécié : le capital reçu peut être donné de son vivant dans le cadre des abattements en vigueur, et la vente de la nue-propriété évite aux héritiers une indivision sur le bien. Notre article pourquoi investir en démembrement et notre page nue-propriété à Lyon complètent cette lecture.
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
Deux méthodes coexistent, et il ne faut pas les confondre.
Le barème fiscal (article 669 du Code général des impôts) sert à calculer les droits de donation et de succession, et l’IFI. Il découpe l’âge de l’usufruitier par tranches de dix ans :
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
Pour un usufruit temporaire, il est fixé à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction.
La valeur économique sert, elle, à fixer un prix de vente. Elle tient compte de l’espérance de vie réelle et du rendement du bien, et le barème Daubry 2023 en donne la référence. Pour une femme de 78 ans, la nue-propriété vaut environ 61 % de la pleine propriété, contre 70 % au barème fiscal : pour un bien de 300 000 €, environ 183 900 € payés comptant. L’écart s’explique : le barème fiscal raisonne par tranches larges, la valeur économique au plus près de la durée probable de l’usufruit.
L’usufruit viager côté vendeur, avec ses particularités, est détaillé sur notre page usufruit en viager ; les prix pratiqués à Lyon sur nue-propriété à Lyon.
Viager ou nue-propriété : quelle différence ?
| Viager occupé | Nue-propriété viagère | |
|---|---|---|
| Ce que garde le vendeur | Un droit d’usage et d’habitation : il habite, sans pouvoir louer | L’usufruit : il habite ou il loue et perçoit les loyers |
| Paiement | Un bouquet, puis une rente indexée à vie | Un capital unique, comptant chez le notaire |
| Qui porte l’aléa | L’acheteur paie la rente tant que le vendeur vit | L’acheteur attend la fin de l’usufruit, sans rien verser de plus |
| Charges | Taxe foncière et gros travaux à l’acheteur, sauf clause contraire | Taxe foncière et charges courantes à l’usufruitier, gros travaux au nu-propriétaire |
| Fiscalité du vendeur | Rente imposée sur une fraction (30 % à partir de 70 ans) | Aucun revenu à déclarer sur le prix |
| Profil d’acheteur | Particulier qui épargne chaque mois | Investisseur qui place un capital |
Les deux formules permettent de vendre en restant chez soi ; trois critères font la différence. Le paiement : capital unique en nue-propriété, bouquet plus rente à vie en viager occupé, ce qui privilégie soit le patrimoine immédiat, soit le revenu mensuel garanti. Le droit conservé : l'usufruit permet d'habiter ou de louer, le droit d'usage et d'habitation seulement d'habiter, mais il est mieux valorisé dans le calcul. Le profil d'acquéreur : la nue-propriété attire les investisseurs patrimoniaux qui veulent un engagement sans mensualité (voir notre guide investir en viager), le viager occupé ceux qui recherchent la décote maximale. Nos conseillers comparent les deux montages sur vos chiffres, gratuitement ; notre simulateur donne un premier ordre de grandeur.
Fiscalité de la nue-propriété
- IFI : pendant le démembrement, le bien est en principe déclaré par l'usufruitier ; le nu-propriétaire en est généralement exonéré. Exception : lorsque le vendeur s’est réservé l’usufruit et a vendu la nue-propriété à un acquéreur hors de sa famille, l’IFI est réparti entre eux selon le barème de l’article 669.
- Revenus fonciers : aucun, puisque les loyers reviennent à l'usufruitier.
- Reconstitution : la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au terme n'est pas imposable.
- Transmission : la nue-propriété peut être transmise à moindre coût, son assiette taxable étant réduite par la décote.
La situation fiscale dépend de votre cas ; notre page fiscalité du viager donne le cadre général, et nous vous orientons vers votre notaire pour la valider.
Questions fréquentes
Quelle différence entre viager et nue-propriété ?
En viager occupé, le vendeur garde un droit d’usage et d’habitation (il habite, sans louer) et reçoit un bouquet puis une rente à vie. En nue-propriété, il garde l’usufruit (il habite ou loue) et reçoit un capital unique, sans rente. L’aléa sur la durée de vie pèse dans les deux cas sur l’acheteur, mais en nue-propriété celui-ci ne verse plus rien après l’achat.
Paie-t-on l'IFI sur un bien en nue-propriété ?
En principe non : pendant le démembrement, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI pour sa pleine valeur. Exception : lorsque le vendeur s’est réservé l’usufruit et a vendu la nue-propriété à un acquéreur hors de sa famille, l’IFI est réparti entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 du CGI.
Que se passe-t-il à la fin de l'usufruit ?
Le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité supplémentaires : la reconstitution n'est pas imposable.
Le nu-propriétaire perçoit-il des loyers ?
Non. Pendant le démembrement, les loyers reviennent à l'usufruitier. Le nu-propriétaire n'a donc aucun revenu foncier à déclarer ni aucune gestion locative à assurer.
Comment calculer la valeur de la nue-propriété ?
Pour l’impôt (donation, succession, IFI), on applique le barème de l’article 669 du CGI : la nue-propriété vaut 60 % entre 61 et 70 ans, 70 % entre 71 et 80 ans, 80 % entre 81 et 90 ans. Pour un prix de vente, on retient la valeur économique, fondée sur l’espérance de vie : environ 61 % pour une femme de 78 ans selon le barème Daubry 2023.
Voir aussi
Viager occupé
Le vendeur reste chez lui ; achat à prix décoté.
En savoir plus → Autre formuleViager libre
L'acquéreur dispose du bien dès la signature.
En savoir plus → Autre formuleVente à terme
Un paiement échelonné sur une durée fixée à l'avance.
En savoir plus → InvestisseursInvestir en viager
Formules, rendement et exemples pour l'acquéreur.
En savoir plus →Investir en nue-propriété ?
Nos experts vous accompagnent dans votre projet de démembrement.