Droit d’usage et d’habitation : le DUH en viager occupé

Le droit d’usage et d’habitation, ou DUH, est le droit que conserve le vendeur dans la grande majorité des ventes en viager occupé : celui de continuer à habiter son logement, sa vie durant, alors même qu’il n’en est plus propriétaire. C’est un droit réel, inscrit dans l’acte notarié et publié, donc opposable à tous, y compris en cas de revente du bien. Sa seule limite : il est strictement personnel. On peut vivre chez soi, pas mettre le bien en location. Voici ce qu’il faut savoir avant de signer.

Le DUH, un droit réel inscrit dans l’acte

Le DUH est encadré par les articles 625 à 636 du Code civil. Lorsqu’un propriétaire vend en viager occupé, il cède la propriété de son bien mais se réserve, dans l’acte authentique, le droit d’en user et de l’habiter. Ce droit est le plus souvent viager, c’est-à-dire accordé jusqu’au décès du vendeur (et, dans un viager sur deux têtes, jusqu’au décès du second conjoint). Rien à voir avec un bail : l’acheteur ne peut ni donner congé, ni réviser quoi que ce soit. Tant que le vendeur souhaite rester, il reste.

Concrètement, le vendeur continue de vivre chez lui exactement comme avant, avec son conjoint et sa famille. Il peut aménager le logement, y recevoir qui il veut, s’absenter plusieurs mois. La seule chose qu’il ne peut pas faire, c’est en tirer un revenu : le DUH ne se cède pas, ne se transmet pas et ne permet pas de louer, même une chambre, même pour quelques semaines.

DUH ou usufruit : la différence qui change tout

La confusion est fréquente, car les deux droits permettent de rester dans les lieux. L’usufruit (articles 578 et suivants du Code civil) donne à la fois l’usage du bien et ses fruits : l’usufruitier peut habiter le logement ou le mettre en location et en percevoir les loyers. Le DUH, lui, se limite à l’occupation personnelle. C’est un usufruit réduit, en quelque sorte, taillé pour celui qui veut simplement finir ses jours chez lui.

Cette différence a une traduction financière directe. Le barème fiscal évalue le DUH à 60 % de la valeur de l’usufruit (article 669 du Code général des impôts). En ne réservant qu’un DUH, le vendeur conserve donc un droit moins valorisé, ce qui signifie qu’il cède davantage de valeur à l’acheteur : son bouquet et sa rente sont plus élevés qu’avec une réserve d’usufruit. À l’inverse, celui qui tient à pouvoir louer son bien un jour, par exemple pour financer un hébergement adapté, a intérêt à étudier la réserve d’usufruit ou une vente en nue-propriété. Le bon choix dépend du projet de vie, pas d’une règle générale.

Ce que vaut le DUH, et son effet sur le prix

En pratique, la valeur du DUH correspond à l’économie de loyers que le vendeur va réaliser en restant chez lui. On la calcule à partir de la valeur locative du bien et de l’espérance de vie du vendeur, lue dans les tables notariales. C’est cette valeur, appelée décote d’occupation, qui est déduite de la valeur vénale pour obtenir la valeur occupée, base du calcul du bouquet et de la rente.

Un exemple pour fixer les ordres de grandeur : une dame de 78 ans vend un appartement lyonnais estimé 300 000 €, dont la valeur locative avoisine 1 000 € par mois. Son espérance de vie statistique conduit à une décote d’occupation d’environ 35 %, soit 105 000 € : la valeur occupée ressort à 195 000 €, répartie entre un capital versé comptant et une rente mensuelle à vie, indexée. Notre page dédiée au calcul du viager détaille la méthode, et une estimation gratuite et confidentielle permet d’obtenir des chiffres précis pour votre bien.

Qui paie quoi quand le vendeur garde un DUH

La réserve d’un DUH entraîne une répartition des dépenses plus favorable au vendeur que la réserve d’usufruit. En usage courant chez les notaires : le vendeur, occupant, conserve les charges liées à la vie dans le logement (électricité, chauffage, eau, assurance habitation d’occupant, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, entretien courant). L’acheteur, désormais propriétaire, prend en charge les grosses réparations de l’article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs, ravalement) et, le plus souvent, la taxe foncière. Avec une réserve d’usufruit, au contraire, la taxe foncière et l’essentiel de l’entretien resteraient à la charge du vendeur.

Cette répartition n’est toutefois pas figée par la loi : c’est l’acte notarié qui fait foi, clause par clause. D’où l’importance de le lire attentivement avant de signer. Nous avons consacré un article complet à la répartition des charges, travaux et taxes en viager occupé.

Comment le DUH prend fin

Le DUH s’éteint de plein droit au décès du vendeur : l’acheteur retrouve alors la pleine jouissance du bien, sans formalité ni indemnité. Nous détaillons ce moment charnière dans notre article sur ce qui se passe au décès du vendeur en viager.

Le vendeur peut aussi choisir de libérer le logement de son vivant, par exemple pour se rapprocher de ses enfants ou entrer en établissement. Les actes que nous accompagnons prévoient systématiquement une clause de libération anticipée : l’abandon du DUH est alors compensé, le plus souvent par une majoration de la rente de 20 à 30 %, fixée dès la signature. Le vendeur qui part n’abandonne donc pas de la valeur, il la convertit en revenus supplémentaires, bienvenus quand il faut financer un hébergement en maison de retraite. Pour replacer le DUH dans l’ensemble du mécanisme, notre guide du viager reprend chaque étape de la vente.

Questions fréquentes