Tout comprendre pour vendre ou acheter sereinement : le principe du viager et ses différentes formes, expliqués simplement.
Le viager est une vente immobilière dans laquelle l'acquéreur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) un capital de départ, appelé bouquet, puis une rente régulière, le plus souvent jusqu'à la fin de la vie du vendeur. Le prix tient compte, le cas échéant, d'une décote liée à l'occupation du logement par le vendeur.
C'est une solution gagnant-gagnant : le vendeur améliore ses revenus tout en restant chez lui, l'acquéreur se constitue un patrimoine à des conditions avantageuses.
Chaque formule répond à un objectif précis, pour le vendeur comme pour l'acquéreur.
La forme la plus répandue. Le vendeur continue d'habiter son logement et en conserve l'usage (droit d'usage et d'habitation ou usufruit). En contrepartie, le prix de vente fait l'objet d'une décote d'occupation. L'acquéreur investit à prix réduit et récupère la pleine jouissance du bien à terme.
L'acquéreur dispose du bien dès la signature : il peut l'habiter ou le mettre en location immédiatement. Il n'y a pas de décote d'occupation. C'est une solution adaptée lorsque le vendeur ne souhaite pas conserver l'usage de son logement.
Le vendeur cède la nue-propriété tout en conservant l'usufruit pour une durée déterminée. L'acquéreur achète à prix réduit et devient pleinement propriétaire au terme de l'usufruit, sans gestion ni fiscalité de revenus locatifs pendant cette période.
Proche du viager, la vente à terme prévoit le versement d'un capital puis de mensualités sur une durée fixée à l'avance (et non sur la durée de vie du vendeur). Elle peut être occupée ou libre, et sécurise le calendrier de paiement pour les deux parties.
Capital versé au comptant à la signature de l'acte. Son montant est librement négocié entre les parties et vient en déduction de la valeur du bien pour le calcul de la rente.
Revenu régulier versé au vendeur. Elle est revalorisée chaque année et bénéficie d'un abattement fiscal qui augmente avec l'âge du crédirentier au moment de la vente.
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