Le prêt viager hypothécaire
Emprunter sur la valeur de son logement, sans mensualité ni questionnaire de santé, en restant propriétaire.
Définition
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit garanti par une hypothèque sur votre logement, créé en 2006 et encadré par le Code de la consommation (art. L315-1 et suivants). Vous recevez un capital, en une fois ou par versements, et vous ne remboursez rien de votre vivant : capital et intérêts sont dus à votre décès, ou plus tôt si vous vendez le bien. Vous restez propriétaire : le logement sert seulement de garantie.
Ce n'est pas une vente : c'est la différence majeure avec le viager occupé ou la nue-propriété. Rochat Viagers n'est pas établissement de crédit : nous comparons le prêt avec ces solutions et vous orientons, si le prêt vous convient, vers un intermédiaire immatriculé à l'ORIAS.
Le guide : le prêt viager hypothécaire
L'essentiel en six pages : le fonctionnement, la dette dans le temps, la comparaison avec le viager et la nue-propriété, vos engagements, la fiscalité et un exemple chiffré.
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Pour aller plus loin, le guide complet de 16 pages : feuilleter les premières pages ou le recevoir par e-mail (lecture en ligne et PDF).
Gratuit, sans inscription. Pour une étude chiffrée de votre bien : estimation gratuite et confidentielle.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
Ce que vous gardez
- La pleine propriété : vous habitez, et pouvez louer avec l'accord du prêteur.
- Le droit de vendre : le prêt est alors remboursé sur le prix.
- Le droit de rembourser par anticipation, à tout moment.
- Pour vos héritiers : garder le bien en remboursant la dette.
Ce que vous devez
- Entretenir et assurer le bien : il est la garantie du prêteur.
- Informer le prêteur avant de louer ou de vendre.
- Payer les frais de dossier, d'expertise, de notaire et d'hypothèque.
- Continuer à régler taxe foncière, charges et travaux : vous restez propriétaire.
Les intérêts s'ajoutent chaque année à la dette et produisent eux-mêmes des intérêts. À 5,5 %, 100 000 € empruntés deviennent environ 171 000 € au bout de 10 ans et 292 000 € au bout de 20 ans : la dette double en 13 ans environ. Elle reste toutefois plafonnée à la valeur du bien : si elle la dépasse au décès, le prêteur supporte la différence, et vos héritiers ne doivent jamais plus que la valeur du logement.
Combien peut-on emprunter, à quel coût ?
Le montant dépend de la valeur du bien, de votre âge et du taux : le prêteur avance un capital qui, augmenté des intérêts sur votre espérance de vie, doit rester inférieur à la valeur du logement. En pratique, il accorde de 15 à 60 % de la valeur du bien : environ 20 % à 65 ans, 35 % à 75 ans, 50 % à 85 ans, pour une personne seule. Chaque établissement a son barème.
Le taux est fixe, souvent de 5 à 7 %, supérieur à un prêt immobilier classique, auquel s'ajoutent les frais de dossier, d'expertise, de notaire et d'inscription d'hypothèque. L'offre de prêt, remise par écrit, indique le coût total et le TAEG ; vous disposez de 10 jours de réflexion avant de signer chez le notaire.
Exemple : une propriétaire de 78 ans, avec un appartement estimé 350 000 €, obtient 30 % soit 105 000 € à 5,5 %. Après 12,5 ans, la dette atteint environ 205 000 € ; si le bien vaut toujours 350 000 €, environ 145 000 € reviennent à ses héritiers. Le même bien en viager occupé : 62 000 € de bouquet et 1 180 € de rente par mois ; en nue-propriété : 208 000 € à la signature.
Prêt viager hypothécaire, viager ou nue-propriété ?
Prêt viager hypothécaire
Un capital ponctuel, en restant propriétaire. La dette grossit, mais le bien reste dans la famille.
Viager occupé
Un bouquet puis une rente à vie, indexée, sans dette : toute la valeur du bien est mobilisée.
Lire le guide → Besoin de capital importantNue-propriété
Un capital unique, versé à la signature, en gardant l'usufruit à vie.
Lire le guide →Les deux peuvent aussi se suivre : un prêt aujourd'hui, puis une vente en viager plus tard, dont le bouquet rembourse le prêt. Pour aller plus loin, lisez notre article prêt viager hypothécaire ou vente en viager, que choisir.
Questions fréquentes
Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ?
C'est un crédit garanti par une hypothèque sur votre logement (Code de la consommation, art. L315-1 et suivants, créé en 2006). Vous recevez un capital, en une fois ou par versements, et vous ne remboursez rien de votre vivant : capital et intérêts sont dus au décès, ou plus tôt si vous vendez le bien.
Vais-je perdre ma maison ?
Non : vous restez propriétaire, le bien sert seulement de garantie. Il n'est vendu qu'à votre décès si vos héritiers ne remboursent pas la dette, ou si vous décidez vous-même de vendre.
Mes héritiers devront-ils payer plus que la valeur du bien ?
Jamais. Si, au décès, la dette dépasse la valeur du logement, le prêteur supporte la différence. Vos héritiers choisissent : rembourser et garder le bien, ou laisser le prêteur se rembourser sur la vente et récupérer le surplus.
Combien peut-on emprunter ?
En général de 15 à 60 % de la valeur du bien, selon votre âge : plus vous êtes âgé, plus le capital peut être élevé. Chaque établissement a son barème, et l'offre est rare.
Prêt viager hypothécaire ou vente en viager ?
Le prêt permet de rester propriétaire et de transmettre le bien, moins la dette, mais le capital est limité et la dette grossit vite. Le viager mobilise toute la valeur du bien en bouquet et en rente, sans dette, mais le bien revient à l'acquéreur. Nous chiffrons les deux solutions sur votre situation.
Comparer les solutions sur votre bien ?
Prêt viager hypothécaire, viager occupé et nue-propriété chiffrés sur votre situation : une étude gratuite, sans engagement.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Rochat Viagers n'est pas établissement de crédit.