Le viager libre
L'acquéreur dispose du bien immédiatement : une solution souple, sans décote d'occupation.
Définition
Dans un viager libre, le vendeur ne conserve pas l'usage du logement : l'acquéreur en dispose dès la signature, pour l'habiter ou le louer. Il n'y a donc pas de décote d'occupation. Le prix se compose, comme pour tout viager, d'un bouquet et d'une rente versée au vendeur.
Les avantages
Pour le vendeur
- Valoriser un bien dont on n'a plus l'usage.
- Percevoir un bouquet et une rente à vie.
- Une rente généralement plus élevée qu'en viager occupé.
Pour l'acquéreur
- Disposer du bien immédiatement.
- L'habiter ou le mettre en location sans attendre.
- Générer des revenus locatifs dès l'acquisition.
Comment fonctionne le viager libre ?
Le mécanisme est celui du viager classique, sans la décote liée à l'occupation :
- Pas de décote d'occupation : le bien étant disponible, son prix reste proche de sa valeur vénale.
- Le bouquet : la part réglée comptant à la signature, librement négociée entre les parties.
- La rente viagère : le solde, versé jusqu'au décès du vendeur et indexé chaque année. À valeur égale, elle est plus élevée qu'en viager occupé puisqu'il n'y a pas de décote.
L'acquéreur, plein propriétaire dès la signature, peut occuper le logement ou le louer : les loyers perçus peuvent alors contribuer au financement de la rente.
À qui s'adresse le viager libre ?
Cette formule convient particulièrement :
- au vendeur qui n'occupe plus son bien (déménagement, entrée en résidence, logement déjà vacant) et souhaite le valoriser sous forme de revenus réguliers ;
- à l'acquéreur investisseur qui recherche un bien immédiatement disponible, pour le louer ou s'y installer, tout en lissant son paiement dans le temps.
Fiscalité et charges
Pour le vendeur, la rente viagère est imposable sur une fraction déterminée par son âge au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans, 30 % à partir de 70 ans.
Pour l'acquéreur, plein propriétaire, l'ensemble des charges (taxe foncière, entretien, copropriété) lui incombe. S'il loue le bien, les loyers sont imposés comme des revenus fonciers ; la rente versée n'est, en principe, pas déductible de ces revenus.
Questions fréquentes
Quelle différence entre viager libre et viager occupé ?
En viager libre, le vendeur ne conserve pas l'usage du logement : l'acquéreur en dispose dès la signature. Il n'y a donc pas de décote d'occupation, et la rente est généralement plus élevée qu'en viager occupé.
Peut-on louer un bien acheté en viager libre ?
Oui. L'acquéreur étant plein propriétaire dès la signature, il peut mettre le bien en location immédiatement et percevoir des loyers qui peuvent contribuer au paiement de la rente.
Qui paie les charges en viager libre ?
L'acquéreur, qui dispose de la pleine propriété, supporte la taxe foncière, les charges et l'entretien du bien, comme tout propriétaire.
La rente est-elle imposable pour le vendeur ?
Oui, pour une fraction qui dépend de l'âge du crédirentier au premier versement : 70 % avant 50 ans, 50 % de 50 à 59 ans, 40 % de 60 à 69 ans et 30 % à partir de 70 ans.
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