Le viager
Qu’est-ce que le viager ?
Le contrat de viager est considéré comme un contrat aléatoire selon l’article 1964 du Code civil, car bien que les probabilités soient connues, l’issue demeure incertaine.Le viager est un contrat de vente d’un bien immobilier dans lequel l’acheteur (appelé débirentier) s’engage à verser une rente viagère au propriétaire (le crédirentier) pour toute la durée de sa vie. En plus de la rente viagère, le débirentier peut être tenu de verser une première mise de fonds, appelée « bouquet », qui est généralement inférieure au prix réel du bien et qui est déduite du calcul de la rente viagère. Le montant du bouquet et de la rente dépendent de la valeur vénale du bien, de l’espérance de vie du crédirentier, du taux de rendement supposé du capital investi et de la nature du bien (libre ou occupé). Il est recommandé de faire appel à un spécialiste pour effectuer une vente en viager.
Le viager immobilier peut se présenter sous 4 formules différentes :
1. Le viager occupé :
Il s’agit de la forme la plus courante de viager immobilier. Dans cette formule, le vendeur (crédirentier) conserve le droit d’habiter le bien vendu pendant toute sa vie. Il peut éventuellement renoncer à ce droit en échange d’une augmentation de la rente. Cette modalité doit être prévue dès l’origine de la vente. Le vendeur supporte les charges locatives et l’acquéreur prend possession du bien à la mort du crédirentier. Cette formule permet au vendeur de continuer à vivre chez lui tout en payant moins de charges. Elle attire une clientèle d’investisseurs qui cherchent à habiter, louer ou revendre le bien une fois qu’ils en ont hérité.
2. Le viager libre :
Dans ce cas, le vendeur cède la propriété et la jouissance de son bien à l’acquéreur en échange d’un bouquet et d’une rente. Les impôts et les charges seront à la charge de l’acquéreur. Il n’y a plus de gestion locative à gérer.
4. La nue-propriété :
C’est une vente où l’on ne possède que la propriété et où le vendeur se réserve la jouissance durant toute sa vie. L’acquéreur paie un prix fixé au départ et il n’y a pas de rente viagère à verser.
3. La vente à terme :
Le prix et la durée d’occupation sont convenus lors de la vente. Un versement initial et des mensualités réparties sur un certain nombre d’années déterminent le prix à payer. Si le bien est libre, le prix correspond à sa valeur vénale. Si le vendeur se réserve un certain temps d’occupation, une décote sera appliquée. Si le vendeur décède avant d’avoir perçu toutes les mensualités, ses héritiers en bénéficieront jusqu’à leur terme.
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L’investissement en viager présente de nombreux avantages : l’acquisition d’un bien à un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété. Cela est rendu possible grâce à la réduction du prix, correspondant aux loyers actualisés et nets de frais et charges que l’investisseur aurait reçus pendant la période d’occupation. Les droits d’enregistrements sont minorés.
Tous les aspects juridiques et fiscaux doivent être analysés et anticipés pour réussir son viager. Contactez un spécialiste du viager, un professionnel dans son domaine.