I- Comprendre le fonctionnement de la vente en viager
Le viager est une formule qui consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en contrepartie d’une rente viagère versée tous les mois, tous les trimestres ou tous les ans. L’acheteur peut verser une somme d’argent comptant appelé « bouquet » lorsque l’acte de vente est signé.
1- Que signifie le terme viager ?
Lorsque le propriétaire d’une maison ou d’un appartement vend en viager, il ne reçoit pas l’intégralité du prix au moment de la signature du contrat. L’acheteur peut donc acheter sans crédit immobilier. Ce dernier s’engage à verser au vendeur une rente viagère jusqu’à son décès.
Le délai de versement de cette rente est donc indéfini au moment où le contrat est signé. Tant que le vendeur est en vie, il percevra une rente de la part de l’acquéreur. Bien que cette opération paraisse aléatoire, la vente en viager présente des avantages intéressants.
2- Les différents types de vente en viager
Il existe deux sortes de vente en viager : le viager occupé et le viager libre :
Dans le cadre d’un viager occupé, le bien est vendu et devient la propriété de l’acheteur, mais le vendeur garde le droit d’utiliser le bien et de l’habiter jusqu’à son décès ;
Le viager libre consiste à céder son bien en contrepartie d’une rente viagère et le laisser à l’acheteur qui pourra l’occuper dès que le contrat est signé.
II- Comprendre le fonctionnement de la vente en viager
Pour comprendre le fonctionnement de la vente en viager, il faut étudier les points suivants : l’aléa et le calcul du montant de la rente viagère.
1- Le principe d’aléa
La vente en viager est basée sur le principe d’aléa. En effet, au moment de la signature du contrat, le coût total du bien immobilier est inconnu parce qu’il variera en fonction du décès du vendeur, date à laquelle le versement de la rente va s’arrêter. Attention : l’absence d’aléa peut entrainer l’annulation du contrat. Par exemple, si le vendeur est malade et qu’il s’éteint au bout de trois semaines, l’aléa est absent et il est possible d’annuler le contrat.
2- Comment calculer le montant de la rente viagère ?
Le montant de la rente viagère est clairement indiqué dans l’acte de vente et doit être défini en tenant compte des éléments suivants :
- La valeur foncière de la maison ou de l’appartement ;
- Le montant du bouquet ;
- L’âge du vendeur au moment de la signature de l’acte de vente ;
- Le type de la vente en viager (occupé ou libre).
Il faut comprendre que dans le cadre de la vente en viager, une décote s’applique sur la valeur foncière du bien pour que la transaction soit équitable. En effet, lorsque l’acheteur ne peut ni utiliser le logement ni habiter dans le bien jusqu’à ce que le vendeur décède, cette décote compense cette privation.
III- Quels sont les avantages de la vente en viager ?
La vente en viager présente des avantages aussi bien pour le vendeur que pour l’acquéreur :
1- Quels avantages pour le vendeur ?
Dès que l’acte de vente est signé, le vendeur perçoit une rente viagère : le montant et la périodicité des versements sont clairement définis dans le contrat. Le régime fiscal de la vente en viager est également avantageux pour le vendeur. Si celui-ci doit s’acquitter de l’impôt sur le revenu, un abattement dont le montant dépend de l’âge du vendeur est appliqué lorsque la première rente est versée.
Ainsi, lorsque le vendeur est âgé de moins de 50 ans, 70 % de la première rente est imposée. S’il a entre 50 ans et 59 ans, l’impôt sur le revenu s’applique sur 50 % de la première rente. Lorsque le vendeur a entre 60 ans et 69 ans, 40 % de la première rente est taxée. Au-delà de 69 ans, l’impôt sur le revenu s’applique sur 30 % de la première rente.
Il faut noter qu’il bénéficie d’une exonération totale sur le bouquet. Cependant, s’il a choisi le viager occupé, le vendeur est tenu de s’acquitter de la taxe d’habitation et des frais d’entretien du bien.
2- Quels avantages pour l’acheteur ?
L’acheteur d’un bien immobilier en viager bénéficie d’un échelonnement de paiement du coût total de la transaction. Il ne sera donc pas obligé de souscrire à un crédit immobilier et de s’acquitter des intérêts et des frais divers.
Comme la vente en viager est soumise au principe d’aléa, l’acheteur peut profiter d’un prix d’achat inférieur à la valeur réelle du bien. Cependant, selon la date de décès du vendeur, le prix total peut également être supérieur au montant total.
IV- Se faire accompagner pour réussir une vente en viager
Si l’accompagnement d’un notaire est recommandé, il est plus judicieux de se renseigner et de se faire accompagner par un spécialiste qui travaille dans ce domaine depuis un siècle. Cette alternative vous aidera à conclure une vente en viager dans les meilleures conditions.
Grâce à l’expertise de ROCHAT, le vendeur et l’acheteur pourront faire des choix adaptés à leur situation. Lorsqu’ils devront définir le montant du bouquet, la rente viagère et la périodicité des versements, ils bénéficieront d’une garantie sécurisante. L’expert intervient également pour identifier les pièges éventuels et pour vous en prémunir.